Анапа строится по-черному

 

Мы не раз обращались к теме строительства в Анапе, описывая ее на основе доступной информации. Знакомые «застройщики» отказались предоставить инсайдерское  описание под предлогом – «лучше не лезть».

Но у меня образовалась целая группа «обманутых дольщиков» Анапы, увидевших во мне  целое «коллекторское агентство», способное прищемить яйца кидалам - застройщикам.

Тему глазами несчастных я знаю хорошо. Одну из прежних публикаций приведу ниже, тем более, что на прошлой неделе состоялся очередной суд, где ответчиком был наш герой. Суд закончился…ничем, а точнее – победой недобросовестного застройщика.

Прочитайте, а ниже – история перехода строительной отрасли Анапы в черный сектор экономики:

 

1.     Бжецев Пшимаф Бязрукович - типичный или характерный застройщик Анапы?

 

Строительная сфера Анапы в общем контексте закрытой рентной  экономики города  выглядит, все-таки, самой публичной ее (этой экономики) частью.

Поскольку ее конечный продукт  предлагается на рынке жилья, желающим улучшить бытовые условия или мечтающим поселиться в замечательном городе на берегу моря.

Что в этой "церкви все не так", мне стало понятно за полгода пребывания в статусе такого покупателя. Десятки риэлтерских кантор, десятки застройщиков разного калибра. Большинство тех и других  имеют внешний вид жуликоватых особей, скрывающих значительную часть необходимой потребителю информации.

К достойным из этой когорты предпринимателей я не раз обращался с просьбой написать «типологию застройщиков», раскрыть схему вторичного бизнеса – продаж объектов недвижимости.  Никто из них не решился этого сделать пока, но в приватных беседах я получил много информации, которую некогда систематизировать в мало мальски концептуальный текст.

Но тут случился повод.

На встрече в «Родине» оказалась группа «обманутых дольщиков», которых матросил во время избирательной кампании  местный лидер партии СР, чтобы решить проблемы своего трудоустройства в системе ЖКХ города. Но сам факт, что «политик» выбрал такой электоральный сегмент, доказывает (без специальных подсчетов) достаточную численность такой социальной группы.

Сегодня ко мне приехала неформальный лидер группы С. Елена Ивановна с чемоданом документов.

С документами любого характера я работаю быстрее и эффективнее Ельцина Б.Н., поскольку вижу в каждом листке, прежде всего текст  для вивисекции.

Но начали мы со звонка застройщику с красивым (и говорящим) набором  из фамилии, имени и отчества. Вначале – в соединении с названием фирмы «Еврострой» - мне показалось, что поляк приехал учить Юг России цивилизованному строительному бизнесу. Бжецев Пшимаф Бязрукович! Удивило только отчество «Бязрукович». Как, думаю, с таким  словом хорошо и честно строить затруднительно.

Наш герой говорил со мной бодрым голосом. Дескать, все у Елены Ивановны в шоколаде: договор на руках, стройка идет. Замечу – 6 лет!

Пытался поучать меня, с чего/кого надо начать описывать строительную сферу, но быстро поутих и на встречу не приехал.

На месте мы обнаружили совершенно мертвый объект. В каких-то пристройках живут (живет) семья таких же ожидающих окончания строительства, видимо, нашедших особый подход к кидале.

Рядом заселенный дом (точно, строил бязрукович, без намека на отчество) с хитро-мудрым ТСЖ, которое по объяснением пострадавших занимается вторично-десятеричными поборами с пострадавших.

Рассказам я поверил окончательно, когда увидел это ТСЖ персонально. Внешне – чистая Мурка при Урке.

Из документов я отобрал:

1.     Постановление о признании потерпевшими (СО ОМВД, от 20.01.2012 г.)

2.     Ответ  Елене Ивановне из Министерства  регионального развития (от 29. 12. 2011 г.) с полной поддержкой ее  (и группы) гражданской активности…

3.     Решение городского суда  (от 11. 07. 2011 г), которое обязывает Бязруковича закончить строительство (когда-нибудь).

4.     Информацию заместителя главы господина Харитонова, что в администрации создана комиссия для решения этого вопроса. Да, вот только (якобы) дольщики никак не придут со своими жалобами.

5. Заявление на имя Евсиковой  Т.И  от семьи Карпенко о перепродаже Застройщиком принадлежащей им квартиры.

У застройщика, между тем, все в шоколаде. В прошлом году построил гостиницу в городе, в Сукко тоже (для дочери – со слов осведомленных в строительных телодвижениях Бжецева).

Надо сказать, способ получения инвестиций местным строителем не является для РФ ноу-хау. Обманутых инвесторов таких дельцов прибавляется во всех регионах.

И решить вопрос (допустим, обязать продать гостиницу для погашения долгов) может только местная власть.

Иначе, как не старайся, продвигается естественным путем совсем нежелательный брендик города на рынке туристических услуг Края и страны.

2.     Строительная история Анапы. 

 

Еще 6-7 лет назад в Анапе существовало до 50-и строительных фирм разного калибра, работающих в рамках «советской»  профессиональной парадигмы – с соблюдением технологических и социальных стандартов. Местные компании выступали ген- и суб- подрядчиками, обеспечивая занятость 10 – 12 тысяч жителей района.

Сегодня практически все они вытеснены со строительного рынка, а штатные сотрудники различных специальностей  вынужденно перешли в разряд «шабаев – гастарбайтеров» новых агентов строительства Анапы.

Первый удар по городской строительной сфере был нанесен при «хорошем мэре» Пахомове. Кампания, назовем ее -  «Анапская плитка», обустроившая город осуществлялась почему-то варягами - Ростовским подрядчиком и исполнителями. Даже плитку везли из Ростова, а не Новороссийска, увеличивая себестоимость работ.

Как я понял, эта мини-собяниская акция стала своего рода пилотным проектом перевода строительной сферы города под эгиду «коррупционных интересов» зарождающегося альянса «бизнес – власть».

Очевидно, такому альянсу выгоднее было иметь дело с генподрядчиками со стороны. Сегодня рынок распределен между Краснодарскими, Московскими и Питерскими  генподрядчиками, которые работают практически «налом», привлекая дешевую рабочую силу  (шабаев и гастарбайтеров)  без налоговых и социальных выплат.

Второй черный слой городской застройки образовали новые агенты, исповедующие «непрофессиональной строительство» - работу с грубейшими технологическим нарушениями.

Третий слой – массовый  заполнила масса «частных» застройщиков, работающих «кто во что горазд».

Перевод строительства из прозрачного в черный сектор экономики ускорялся по мере повышения цен на землю и усиления конкуренции на строительном рынке.

Строительство по-черному стало «дойной коровой» для множества структур: от ФМС…  до Суда.

 

Анатолий Кузнецов

22 Августа 2012
Поделиться:

Комментарии

Кузнецов Анатолий , 22 Августа 2012

Анапа: где достать план

Развитие Анапы, как и любого другого города, неотделимо от проблемы долгосрочного планирования и стратегии, ведь разумно устроенный город повышает свою инвестиционную привлекательность, социальную стабильность, предотвращает экологические нарушения и сохраняет индивидуальный характер пространства.

По словам архитектора Юрия Рыбина, с 2001 по 2006 год возглавлявшего проектный институт «Анапакурортпроект», планирование всякого города должно быть основано на экономике, социальной справедливости и охране окружающей среды. Современный город представляется сложной и отлаженной структурой, и гармоничность его развития будет нарушена без определения целей и интересов, а значит, и правил игры: для застройщиков, инвесторов и обычных жителей–«пользователей». Крайне важно умение города как объединения бизнеса, власти и общества согласовать интересы и оформить их в городскую стратегию.

Ее выражением и отправной точкой должно быть как минимум наличие продуманного генплана, однако Анапа живет без него с 2005 года, когда срок действия старого, принятого еще в 1980-м, закончился. Это означает, что город подобен новой квартире с незавершенной планировкой: в ней еще нет всех стен, но грузчики уже привезли пианино и мебель: первое оставили в коридоре, кресло поставили на место кухонной плиты, а шкафом загородили свет из окна, выходящего, между прочим, на море. Прошло семь лет: детский велосипед окончательно загородил проход в коридоре, стопку книг взгромоздили в ванной, а унитаз, не дотащив до места назначения, вообще бросили на лестничной клетке - ведь так проще и удобнее с е й ч а с. Но о том, чтобы поклеить обои, даже не идет речь, ибо стены так и не появились, а хозяева давно не понимают, где изначально должна быть кухня, где уборная, а куда бросать окурки – в окно или в борщ. Фактически Анапа повторяет «опыт» более крупных городов, включая столицу, где на территории, отведенной под будущее строительство метро, появляются супермаркеты, а в местах со слабой транспортной инфраструктурой и устаревшими коммуникациями вырастают жилые комплексы. Для жителей это оборачивается ухудшением качества жизни в загазованных и перенаселенных районах, технологическими и экологическими коллапсами, а для бизнеса – потерей потенциала долгосрочных инвестиций. В подобном изуродованном городском пространстве начинают преобладать кратковременные, точечные вложения, а интересы формулируются принципом «получить как можно больше и прямо сейчас, а завтра – трава не расти». Напротив театра появляются ларьки с шаурмой, на въезде в новое здание скопилась гудящая клаксонами пробка, а внутри самого здания N дает V откат за землю под ларьками с шаурмой, чтобы построить на их месте гостиницу. Подобный бизнес-«дерибан» четко виден на особенных с точки зрения природных условий территориях, к которым относится Анапа. Так возникает недопустимый для города 21 века, но реальный для Анапы феномен – комплексы новых многоквартирных домов, не подключенные к канализационной сети – вместо нее используются общие выгребные ямы, эвфемистично называемые септиками. По факту – нечистоты годами не попадают напрямую в коллектор, а вывозятся спецтехникой.

Как утверждает Юрий Рыбин, в Анапе давно сложилась «безумно длительная, дорогостоящая, непрозрачная и монополизированная процедура подготовки земельных участков под застройку, которая не имеет ничего общего с благоприятным инвестиционным климатом. К серьезным инвестициям курортный сектор не готов из-за отсутствия градостроительной, планировочной документации. Отсюда - мотивация для самовольного строительства, которое чревато опасными нарушениями санитарной, пожарной и сейсмической безопасности». «По этим причинам представляется проблематичным прогнозирование социально-экономического развития города, привлечение крупных и долгосрочных инвестиций и их целевое использование. Это ведет к деградации ценных территорий, таких как пляжи, набережные, парки, заповедники», - отмечает господин Рыбин. Исходя из данных определений, можно заключить, что отсутствие генплана, как и любая неразбериха, является не столько следствием непонимания или пассивности местной власти, сколько намеренно взрыхленная почва для коррупционных землеотводов и строительств. В итоге имеем состояние хаоса, циркуляцию конвертов, дисбаланс инфраструктуры и архитектурную провинциальность, начисто лишенную эстетической составляющей – а между тем она принимает участие в формировании местного менталитета в качестве культурной среды. Все это еще раз доказывает, что обеспечение населенного пункта основами градостроительной политики - такая же насущная потребность, как водоснабжение или энергообеспечение.

Проблема планирования и создания градостроительных прецедентов - всегда актуальная задача, решать которую можно только при помощи политической воли властей, созидательной роли общественных организаций и участии небезразличных к своему городу жителей. Сформированный облик города остается потомкам на целые поколения; изменить или исправить его - дело непростое и очень дорогое. В нашем материале мы приводили цитаты из статьи Юрия Рыбина «Курорт Анапа: лечить или не лечить»: http://www.eriel.info/articles?id=7

Илья Лопатин

4 Марта 2012

Кузнецов Анатолий , 23 Августа 2012

Анапа продается!

Текст не о коррупции. Об этом - верхушечном (элитном) слое продаж недвижимости не сегодня. Правду ли говорят, что больше половины новостроек легализуется посредством судебных решений, не знаю, но в таком доме мы живем. Анапские трущобы под названием «жилые гаражи» также оставим «на потом».

Рассмотрим «город как недвижимость» в его низовом – бюджетном слое. Рынок недвижимости в городе-курорте весьма бодрый. Говорят, в месяц "юстиция" регистрирует до 1500 сделок. Если в городе работают более 140 риэлтерских контор и неучтенное количество частных маклеров, выходит около 10-и сделок на агентство. И за, так называемые, "информационные услуги" + юридическое сопровождение каждое агентство получает примерно 1 млн. в месяц? Только в рассматриваемом сегменте недвижимости.

Как работают агентства недвижимости?

На первый взгляд, как везде. Но есть и местные нюансы. Нет единой базы данных, когда действует принцип "мой объект, твой клиент, гонорар напополам". Продавцы практически не заключают эксклюзивных договоров с конторами. И собственные базы, риелторы набирают из открытого доступа, например, на «Авито». Другой источник - рекомендации бывших клиентов. В этом есть преимущество - понять реальную картину, потому что об одном и том же объекте вам расскажут несколько агентов. Несколько раз в городе пытались создать нечто вроде ассоциации риелторов, но пока не получается. По разным причинам. Одной из них является то, что крупные застройщики имеют свои агентства недвижимости, что может, по мнению мелких, послужить "слиянию и поглощению". Пока услуги посредников на рынке недвижимости диковатые, как и большинство услуг в Анапе. Скоро этот бизнес будет отрегулирован сверху – станет лицензированным видом деятельности.

Дискурс анапских риэлторов.

Если коротко - "лучше только в раю". Поскольку агентами работают по большей части приезжие, то, показывая дома на территории, не могут сделать исторических экскурсов, а заточенные на продажу, не дадут характеристик поселения, где находится интересующий вас объект в смысле малой социологии: окружение, степень криминальности среды, качество школы, детсада рядом и проч.

Если это агент от застройщика, естественно, их объекты – «самые качественные» на рынке и находятся «в самых эксклюзивных местах». Сравнительных характеристик по вопросам соотношения «цена – качества» вы не дождетесь. Консультации из позиции оценщика тоже.

Паразитарная прослойка между продавцов и покупателям.

Известно, что риелторы делают деньги из воздуха. Мало кто из покупателей знает, что в конечную инстанцию - "юстицию" продавец может придти с договором купли-продажи, составленным юристом (или сами по образцу, взятому в интернете) за 3 т.р., миновать недешевую услугу. Говорят, что с 2012 года нотариус будет обязательным звеном, тогда покупателю придется платить дважды. Пока это - разговоры. Но в случае факта - риэлторам придется радикально пересмотреть содержание и качество своих услуг. Но, если покупатель оснащен техниками коммуникациями, то можно раскрутить агента на интересную - нужную вам информацию. Как правило, агенты приятные, терпеливые люди, естественные психологи.

Чем торгуете?

По большому счету – географией, морем. Так сказать, кому труба, кому география. Характеристики географии, надо сказать, риелторы, копируя из рекламных проспектов курорта, изрядно идеализируют. Я о количестве солнечных дней в году, про самое благоприятное сочетание природных зон и климате. На самом деле, все... попроще. И мотив - «…зато здесь море» является основным для двух полюсов рынка недвижимости: продавцов и покупателей.

В нашем сегменте предлагаются в основном дома из блока (чаще бетонного, иногда газоблока), с наружной отделкой с отталкивающим названием – короед. Дома без особых архитектурных изысков на трех-пяти сотках.

Места скоплений малоэтажного строительства (коттеджей) выглядят малопривлекательными. Особо неприятной скученностью отличается район новой Алексеевки, почему-то называемый "анапской рублевкой". Надо сказать, что в окрестностях Анапы симпатичных поселений практически нет. Сукко испорчено варварской застройкой. Варваровка с Павловкой могут обрадовать видами, если бы не список "но": от отсутствия газа до таинственных шариков, которые по слову одного из работников администрации должны быть удалены на 20 км от населенных пунктов. В плане окружающей природы привлекательны СОТы (Колос, Здоровье, Автомобилист), но они подойдут вам, если вам кажется романтичным обогреваться дровами. Станица Анапская может быть выбрана по наличию кое-какой инфраструктуры коммуникаций, правда, большинство улиц – сплошное бездорожье.

Застройщик - одна из массовых форм самореализации (просто занятия) для предприимчивых людей. Подъем, по признанию некоторых, доходит до 100%. Как активным местным не попробовать себя на этом поприще при отсутствии работы в городе с достойной зарплатой. Большинство застройщиков стремится строить качественно, а плохо, как говорится, получится само собой…

В целом всё частное строительство выглядит неэстетичным и неуютным.

Цены.

По мнению большинства риэлторов, цены на рынке недвижимости завышены, при том, что тенденция к избыточности предложений явная. Но люди едут, страна у нас неуютная, хочется тепла... Посоветовал бы не торопиться с покупкой. Сопоставимые объекты можно купить почти в соотношении 1:2, особенно, когда речь идет о доме. Частично оживленность рынка обеспечивается выставленными на продажу объектами людей разочаровавшихся в выборе новой родины. Так, квартиры, которые мы рассматривали для покупки, предлагались (случайно ли?) хозяевами, желающими вернуться на историческую родину. «Работать негде, делать нечего...» таковы популярные объяснения. Эти продавцы готовы потерять в деньгах, чтобы быстрее продать. Мы, к примеру купили квартиру за 3.5 млн, тогда как за такие же в наших домах просят и 4, 2 и даже 6 млн. рублей!

У застройщиков путаница в понятиях – «под чистовую», «предчистовая». Стандарта нет.

В любом случае, если вы найдете привлекательный участок - лучше построиться самому. Типологии застройщиков я еще не построил, но встречался с разными. От "у меня 40 объектов" до "это мой первый дом". Есть и редкие - "нравится построить что-то оригинальное".

В сегментах «подороже» также много парадоксов. Болгария и Испания подешевле и покомфортнее будет. Вообще, эти стихийные застройки, ажиотажный спрос имеют тенденцию сходить на нет.

Так, известно – элитное Подмосковье пустеет, риэлторам предлагается «за покупателя» до 40% от стоимости объекта.

Анатолий Кузнецов.

Анатолий спасибо вам что вы хоть за нас слово держите. Седьмой год жду когда же Пшемаф Бжецев построит мою квартиру. Уже люди умерли не дождавшись своих квартир.
Дима , 30 Января 2013
Наш город стал красивее
Аноним , 8 Июня 2013
"жить стало лучше, жить стало веселее" )))
Для загрузки изображений необходимо авторизоваться

Материалы категории
Город - урод Анапа

Архив материалов