Анапа продается!

Текст не о коррупции. Об этом - верхушечном (элитном) слое продаж недвижимости не сегодня. Правду ли говорят, что больше половины новостроек легализуется посредством судебных решений, не знаю, но в таком доме мы живем. Анапские трущобы под названием «жилые гаражи» также оставим «на потом».

Рассмотрим «город как недвижимость» в его низовом – бюджетном слое. Рынок недвижимости в городе-курорте весьма бодрый. Говорят, в месяц "юстиция" регистрирует до 1500 сделок. Если в городе работают более 140 риэлтерских контор и неучтенное количество частных маклеров, выходит около 10-и сделок на агентство. И за, так называемые,  "информационные услуги"  + юридическое сопровождение  каждое агентство получает примерно 1 млн. в месяц? Только в рассматриваемом сегменте недвижимости.

Как работают агентства недвижимости?

На первый взгляд, как везде. Но есть и местные нюансы. Нет единой базы данных, когда действует принцип "мой объект, твой клиент, гонорар напополам". Продавцы практически не заключают эксклюзивных договоров с конторами. И  собственные базы, риелторы набирают из открытого доступа, например, на «Авито». Другой источник - рекомендации бывших клиентов. В этом есть преимущество - понять реальную картину, потому что об одном и том же объекте вам расскажут несколько агентов. Несколько раз в городе пытались создать нечто вроде ассоциации риелторов, но пока не получается. По разным причинам. Одной из них является то, что крупные застройщики имеют свои агентства недвижимости, что может, по мнению мелких, послужить "слиянию и поглощению". Пока услуги посредников на  рынке недвижимости  диковатые, как и большинство услуг в Анапе. Скоро этот бизнес будет отрегулирован сверху – станет лицензированным видом деятельности.

Дискурс анапских риэлторов.

Если коротко - "лучше только в раю". Поскольку агентами работают по большей части приезжие, то, показывая дома на территории,  не могут сделать исторических экскурсов, а заточенные на продажу,  не дадут характеристик поселения, где находится интересующий вас объект в смысле малой социологии: окружение, степень криминальности среды, качество школы, детсада рядом и проч.

Если это агент от застройщика, естественно, их объекты – «самые качественные» на рынке и находятся «в самых эксклюзивных местах». Сравнительных характеристик по вопросам соотношения «цена – качества» вы не дождетесь. Консультации из позиции оценщика тоже.

Паразитарная прослойка между продавцов и покупателям.

Известно, что риелторы делают деньги из воздуха. Мало кто из покупателей знает, что в конечную инстанцию - "юстицию" продавец может придти с  договором купли-продажи, составленным юристом (или сами по образцу, взятому в интернете) за 3 т.р., миновать недешевую услугу.  Говорят, что с 2012 года нотариус будет обязательным звеном, тогда покупателю придется платить дважды. Пока это - разговоры. Но в случае факта - риэлторам придется радикально пересмотреть содержание и качество своих услуг. Но, если покупатель оснащен техниками коммуникациями, то можно раскрутить агента на интересную - нужную вам информацию. Как правило, агенты приятные, терпеливые люди, естественные психологи.

Чем торгуете?

По большому счету – географией, морем. Так сказать, кому труба, кому география. Характеристики географии, надо сказать, риелторы, копируя из рекламных проспектов курорта, изрядно идеализируют. Я о количестве солнечных дней в году, про самое благоприятное сочетание природных зон и климате. На самом деле, все... попроще. И  мотив  -  «…зато здесь море» является основным для двух полюсов рынка недвижимости: продавцов и покупателей.

В нашем сегменте предлагаются в основном дома из блока (чаще бетонного, иногда газоблока), с наружной отделкой с отталкивающим названием – короед. Дома без особых архитектурных изысков на трех-пяти сотках.

Места скоплений малоэтажного строительства (коттеджей) выглядят малопривлекательными. Особо неприятной скученностью отличается район новой Алексеевки, почему-то называемый "анапской рублевкой". Надо сказать, что в окрестностях Анапы симпатичных поселений  практически нет. Сукко испорчено варварской застройкой. Варваровка с Павловкой могут обрадовать видами, если бы не список "но": от отсутствия газа до таинственных шариков, которые по слову одного из работников администрации должны быть удалены на 20 км от населенных пунктов. В плане окружающей природы привлекательны СОТы  (Колос, Здоровье, Автомобилист), но они подойдут вам, если вам кажется романтичным обогреваться дровами. Станица Анапская может быть выбрана по наличию кое-какой инфраструктуры коммуникаций, правда, большинство улиц – сплошное бездорожье.

Застройщик - одна из массовых форм самореализации (просто занятия) для предприимчивых людей. Подъем, по признанию некоторых, доходит до 100%. Как активным местным не попробовать себя на этом поприще при отсутствии работы в городе с достойной зарплатой. Большинство застройщиков стремится строить качественно, а плохо,  как говорится, получится само собой…

В целом всё частное строительство выглядит  неэстетичным и неуютным.

Цены.

По мнению большинства риэлторов, цены на рынке недвижимости завышены, при том, что  тенденция к избыточности предложений явная. Но люди едут, страна у нас неуютная, хочется тепла... Посоветовал бы не торопиться с покупкой. Сопоставимые объекты можно купить почти в соотношении 1:2, особенно, когда речь идет о доме. Частично оживленность рынка обеспечивается выставленными на продажу объектами людей разочаровавшихся в выборе новой родины. Так, квартиры, которые мы рассматривали для покупки, предлагались (случайно ли?) хозяевами, желающими вернуться на историческую родину. «Работать негде, делать нечего...»  таковы популярные объяснения. Эти продавцы готовы потерять в деньгах, чтобы быстрее продать. Мы, к примеру купили квартиру за 3.5 млн, тогда как за такие же в наших домах просят и 4, 2 и даже 6 млн. рублей!

У застройщиков путаница в понятиях – «под чистовую», «предчистовая». Стандарта нет.

В любом случае, если вы найдете привлекательный участок - лучше построиться самому.  Типологии застройщиков я еще не построил, но встречался с разными. От "у меня 40 объектов" до "это мой первый дом". Есть и редкие - "нравится построить что-то оригинальное".

В сегментах «подороже» также много парадоксов. Болгария и Испания подешевле и покомфортнее будет. Вообще, эти стихийные застройки, ажиотажный спрос имеют тенденцию сходить на нет.

Так, известно – элитное Подмосковье пустеет, риэлторам предлагается «за покупателя» до 40% от стоимости объекта.

Анатолий Кузнецов.

 

Так строить слабо?:)   http://thebester.ru/blog/poznavatelno/17076.html

 

27 Марта 2012
Поделиться:

Комментарии

Семен Семеныч , 28 Марта 2012
А что? Москву уже всю продали, что за Анапу принялись?
риэлторы..они такие:) Всё продадут...И Родину.
про Сочи уже писали http://top.rbc.ru/economics/20/09/2011/616299.shtml "У Сочи одна из самых печальных перспектив среди всех черноморских курортов, если не начнут снижаться цены на пребывание и недвижимость"
Хуторянин , 28 Марта 2012
Сейчас в Анапе небывалый строительный бум. Такого оживления не было даже в рекордные для курорта 2007-2008 гг. Как долго будет длится подъем экономической активности? Может быть на наш век все-таки хватит?
В смысле - после нас, хоть трава не расти...не тока деревья?
Хуторянин , 28 Марта 2012
на сегодня наплыв (инвесторов и просто людей). Людские воли ломают слабенький каркас бывшей всесоюзной детской здравницы. Но это же не вечно. Начнется спад и т.д. и все устаканится как бы само собой (?)
Но жить в этих каменных джунглях не захочется нормальным людям
Анапчанка , 28 Марта 2012
Давно пришла к тому же выводу: строиться лучше самому. Ждем статью о "типологии застройщиков":)
Типологию застройщиков я жду от застройщиков с рефлексией (критическим отношением к себе и к этой деятельности). Есть такие. Обещали:) Вообще - тама "Город как недвижимость" интересна,выводит не только на архитектурно-строительные проблемы, но и на ориентации наличных "городских режимов".
Да, интересный материал по Сочи. Только пишите с регистрацией, иначе коммент публикуется как мой. Прощай, город-курорт Впрочем, олимпийская концепция Сочи, как считают эксперты, скорее, создает Новый Сочи, элитный и глянцевый, рядом со старым и не всегда приглядным. Разве что будет более или менее обновлен центр города, решены некоторые инфраструктурные вопросы, но глубинных проблем Сочи как курорта спортивная стройка не решит. Более того, курортом Сочи уже не будет, а санатории в их изначальном смысле или исчезнут, или присоединятся к "олимпийскому гетто". В.Сучков напомнил, что принятые с 2010г. правила застройки и землепользования Сочи упраздняют курортные земли. Введены только земли лечебно-оздоровительных учреждений вместо "лечебно-оздоровительных местностей и курортов", которые относятся к особо охраняемым природным территориям, ограниченным в обороте. В итоге ряд санаториев уже исчез ("Заря", "Мориса Терезы" и др.), а на их месте будут построены гостиницы или жилые высотки. Эксперты считают, что санатории Сочи как города для пляжного и горнолыжного отдыха все больше будут восприниматься в качестве гостиниц с дополнительными функциями. В таких условиях выживут далеко не все объекты. Небольшая часть реконструируется под дорогие SPA-отели, другая будет "тихо умирать". По оценке аналитиков Jones Lang LaSalle Hotels, услуги лечения, которые предоставляются на базе существующих санаториев Сочи в рамках социальных программ, не являются экономически эффективными, медицинское оборудование в них устарело, что делает их неконкурентоспособными по сравнению с международными здравницами, например, Болгарии и Чехии. В ценовом же отношении выигрывают белорусские санатории. Уже сейчас только 17% приезжающих в Сочи прибывают для прохождения лечения в санаториях, в то время как за пляжным отдыхом едут 63% туристов. С.Колесников видит проблему шире. По его мнению, отмирает сама идеология санаториев в России, поскольку на эти услуги не хватает платежеспособных потребителей. Государство при этом почти не поддерживает отрасль через социальный заказ и не формирует комплексный продукт на этом рынке, в том числе, через снижение цен на перевозку. Дешевыми или бесплатными санатории остались только для узких льготных групп населения. А потому трансформация ряда сочинских санаториев в гостиницы - единственный выход, уверен эксперт. Особенно если учесть дефицит мест и износ имеющегося гостиничного фонда. В настоящее время в городе порядка 7 тысяч мест в гостиницах и около 3 тысяч - в частном секторе. И это при почти 4 млн отдыхающих за сезон. "Ведь это же правда, это же факт, нам надо было разместить в Сочи более 200 спортсменов и судей, мы кинулись, но ничего нет. Пошли к администрации Сочи и Красной Поляны, попросили их дать три варианта. А объекты размещения оказались не аккредитованы, они даже не являлись гостиницами. Это были частные дома. И они работают по 4-5 лет, принимают туристов. При этом мы заплатили очень хорошие деньги за проживание каждого человека", - возмущается по этому поводу В.Мутко. Читать полностью: http://top.rbc.ru/economics/20/09/2011/616299.shtml
Хуторянин , 28 Марта 2012
прямо по теме сегодня статья "Ткачев: в Сочи прогнила треть водопровода" http://news.mail.ru/inregions/south/23/politics/8474856/?frommail=1 даст ли трещину или выдержит инфраструктура Анапы?
В Анапе есть городская инфраструктура? Новость для меня:)
Хуторянин , 28 Марта 2012
вода течет, в розетке кусается, дороги приемлемые. Разве не разумно довольствоваться малым?
В Анапе, начиная с образования, всё....КАГБЕ есть))
Семен Семенович , 28 Марта 2012
Представьте, и Вы то же КАГБЕ пиште, на самом деле, выпендриваетесь.
Да ты чо, Сэмэн:) С чого ты взял?
У нас опубликован вероятностный прогноз. Анапа. Urbi et orbi Тут недавно выбирались на берег Джемете прогуляться, - увидели удручающую картину: нещадно срываются дюны и застраивается территория уже чуть ли не пляжа - от линии застройки до береговой кромки - не больше 70 (!!!)метров... !!!??? (желающие могут посмотреть фото). От Джемете практически ничего не осталось. Кто захочет отдыхать в каменных джунглях на берегу гниющего летом соленого болота??? Не говоря уже о невосполнимости потери уникальной экологической системы - ведь дюны формировались столетиями, обрастали деревьями и обживались животными. Говорят, "в песках" (как в начале прошлого века называли прибрежную территорию теперешнего пионерского проспекта) обитали зайцы, лисы, великое множество уток, и даже волки встречались... И такое отношение к нашей уникальной природе, как сами знаете, - практически, повсеместно. Мой пятиминутный экспромт-прогноз на случай экологической катострофы на курорте Анапа. Я так думаю, что толстосумы либо более-менее заблаговременно поменяют ареал обитания с относительно минимальными потерями, либо будут вынуждены резко поменять эколого-экономическую политику, спасая свой бизнес, да только как бы поздно не было. А прочий народ - обнищает: мелкий и средний бизнес разорится, обслуживающий персонал потеряет работу; в бюджетных организациях, прочих компаниях произойдут сокращения. Сильно пострадает вся творческая, образовательная (ВО), развлекательная и офисная надстройка. Однозначно повысится стоимость жизнеобеспечения. Быстрее пойдет естественная убыль населения, в первую очередь быстрее станут вымирать старики и др. социально незащищенное население. Жилье резко обесценится, особенно - курортно-коммерческая недвижимость. Усугубится криминальная ситуация, как на улично-бытовом уровне, так и на коррупционно-чиновничье-силовом. Возможна внутренняя миграция трудоспособного населения (вопрос - куда податься???), и пополнение армии гастербайтеров. Все, кто сможет (проживающие в пригородах, имеющие дачи) - кинутся в подсобное огородно-бройлерное производство. Далее - либо антикризисное образование рабочих мест, в сфере, скорее всего, того же сельского хозяйства, попытка развития, возможно, мелкого фермерства. Возможно - привлечение иностранного инвестора в сфере вредного (для нас), но выгодного (для инвестора) производства на фоне дешевой рабсилы и т.д., а также других производств, того же сельского, виноградарства, для чего им будет позволено выкупать или брать в долгосрочную аренду землю. Особенно этому будет способствовать, так думается, вступление России в ВТО. Это в лучшем случае. В любом случае, жить станет намного тяжелее и грустнее. А вы как думаете??? Не слишком апокалиптическая картина? (Был бы интересен профессиональный футурологический прогноз).
Хуторянин , 28 Марта 2012
Нас спасет игорная зона:)
большинство станет фишками, а везунчики - крупье:)
Анапчанка , 28 Марта 2012
А кто будет игроками?:))
Знамо дело - Эх! Козыри свежи. А дураки те же. (Николоай Рубцов) Ветер не ветер - Иду из дома! В хлеву знакомо Хрустит солома, И огонек светит... А больше - ни звука! Ни огонечка! Во мраке вьюга Летит по кочкам... Эх, Русь, Россия! Что звону мало? Что загрустила? Что задремала? Давай пожелаем Всем доброй ночи! Давай погуляем! Давай похохочем! И праздник устроим, И карты раскроем... Эх! Козыри свежи. А дураки те же.
Анапчанка , 29 Марта 2012
:) Действительно, полезнее и безопаснее себя считать дураком, чем умным. Вспоминается фраза из известного советского фильма: "Это какой же надо быть дурой, чтобы быть умной; и какой же надо быть умной, чтобы быть дурой". Как говорит проф. Осипов А.И.: "Убедите человека в том, что он умный, и он тут же станет дураком". А уважаемый мною Форест Гамп, герой одноименного фильма, говорил: "Дурак дураку - рознь". Предлагаю открыть на данном сайте раздел "Pro дураков". Один из вариантов преамбулы: "Дуракам закон не писан, если писан - то не читан, если читан - то не понят, если понят - то не так". С уважением к автору статьи и всем комментаторам.
"Мы все в этом мире пешки, и кто-то играет в нас" (М. Цветаева)
Да, картина удручающая... Игорная зона нас не спасет, а добьет. Это в Лас-Вегасе игорная зона, а у нас будет притон с концентрацией криминала, от которого захочется убежать подальше.
Джек Лондон , 6 Апреля 2012
Удивляюсь я на вас граждане южане. Не строилось десятилетиями ничего - плохо! Стали вроде строить - ту же игорную - опять плохо. Что ж вы хотите? Сидеть вот так, обливать всех своей желчью и плакаться - все подлецы, весь мир бардак. Что ж вы такие озлобленные все. От жары? От безденежья? Открою вам секрет - безденежье бывает от двух причин. 1. Лень. 2. Глупость. Мой вам совет. Плюньте на политику и политиков. Идите и работайте. Платют мало? учиться надо. Сколько получает экскаваторщик 6-го разряда в Тюменской обл.? В районе 100 тыс. руб. Сколько получает юрист-недоучка в Кранодаре? 12-15 тыс. Дык кто ж те мешает учиться на экскаваторщика? Но нет. Все воры-подлецы, весь мир бардак. Только я белый и пушистый. Только ленивый или глупый. РАБОТАТЬ НАДО!!! А экскаваторщики на строительстве игорной зоны не думаю что намного меньше получсать будут. Если конечно это хорошие экскаваторщики. Так что радоваться надо что будут строиь игорную зону - рабюоту дадут. Хотя кто работать не хочет, она ни к чему. плакаться легче.. Будьте здоровы
Анапчанка , 18 Апреля 2012
А Вы, наверное, надеетесь получить подряд на строительство объектов в игорной зоне?
Для загрузки изображений необходимо авторизоваться

Материалы категории
Город - урод Анапа

Архив материалов