С. П. разберется с городским строительством, как два пальца об асфальт

 

Проблема строительства на дюнах Анапы – часть проблемы строительной сферы города, которая есть:

- темник

- рулетка

- …..

 

 

А многие застройщики – настоящее «жулье у моря». Все определения из наших материалов, о которых сами застройщики говорят ( Антипин С.И., например) – «еще никто так точно и подробно не проанализировал строительство в Анапе».

Перечень постов по теме я дам в конце этого.

Описываем мы и последствия жульнического бизнеса – историю обманутых дольщиков. Но, поскольку, мы не «чистые теоретики», а проект Развитие, то предлагаем и выходы из строительного тупика Анапы. Первый и самый простой управленческий инструмент – «рейтинг застройщиков». На первой странице  сайта можно посмотреть первый контур концепции такого рейтинга. На сегодня он существенно доработан.

И «анапа про» будет его делать и без администрации. Уместно сказать, что действенность такого управленческого рычага я обсуждал с Г. Г. Якимовым. Меня удивила реакция зама. Равнодушие чиновников – это российская норма. Меня удивило, что Г.Г. нашел моменты, за которые застройщики могут подать в суд на администрацию…

Прикольная позиция?

А раз уж заговорили о Геннадии Геннадьевиче, то скажу, чем меня еще удивил заместитель по работе с общественными объединениями.

Все знают, как начинался общественный протест в городе. Его эскалации до недопустимых (с точки зрения администрации) форм можно было избежать легко.

Г.Г. Якимову надо было элементарно исполнять свои служебные обязанности. Не с автоматчиками встречать общественность и «автозаками» в виде школьных автобусов, а поговорить…просто поговорить с людьми!

Думаю, за такой уход ЕТИ общественность должна сказать, все-таки, спасибо Г.Г. Якимову.

Кто-то оспорит? Уверен – нет.

Но пока готовиться материал о том, как на самом деле обстоят дела в сфере здравоохранения Анапы, вернемся на стройплощадку.

Вникать в нее долго не придется. Даже я знаю не одного историка развития (развала, захвата) строительной сферы города из числа добросовестных строителей.

Да, и все, пожалуй…

Нет-нет. Скажу еще о сопряженной сфере – АН. Казус с отвалившимся балконом в новом доме всем уже известен.

АН, продающие квартиры в этом доме отказались назвать застройщика… В одном намекнули на некоего «Гарика», но….быстро отказались от своих слов.

Видите – гнездо? Осиное гнездо

Анатолий Кузнецов

 

 

28 Декабря 2012
Поделиться:

Комментарии

Кузнецов Анатолий , 28 Декабря 2012

Жулье у моря или застройщики Анапы

В пост «Анапа строится по-черному» включена инфа о Бжецеве Пшимафе Бязруковиче, тогда мы наивно-иронично спрашивали «типичный или характерный» он застройщик. Теперь я общаюсь с пострадавшими от этого кидалы. Их много. Коллективно и по одному они куда только ни обращались. И судятся уже несколько лет. Бесполезно.

Анапа строится по-черному

Каким образом настоящие грабители под маской «застройщиков» выходят сухими из судов, можно догадаться, а вот, почему «обманутые дольщики» не насадят их «на вилы», непонятно. Резкое выражение употребляю в самом фигуральном смысле, чтобы никому не померещился «призыв к насилию» или «возбуждение ненависти к определенной социальной группе».

Что вы? Их – таких застройщиков – надо любить и беречь. Это же лицо города! Это же его элита с истеблишментом! И вырастает она – эта элита в благоприятных условиях, которые создаются городской администрацией. Иначе быть не может и не должно, потому как за «все хорошее и плохое», происходящее на территории МО отвечает администрация.

У кого-то есть сомнения в подобной ответственности? У меня нет.

Процесс, принимаемый за развитие Анапы, ассоциируется с бурной застройкой городских пространств и окрестностей в основном жильем для тех, кто соблазняется жить у моря. Иллюзия развития в отсутствии генерального плана и общего замысла о Будущем территории (занятости населения, перспектив молодежи, здравоохранения, культуры и образования) не может длиться бесконечно. Такой город сегодня уничтожает курорт, а «завтра» он станет местом непригодном для нормальной жизни.

Требовательным и чувствительным он кажется уже таким.

Рентная экономика Анапы содержит строительную сферу в плотной тени договорных отношений власти и бизнеса. Альянс осуществляет строительство города «по-черному». Это стратегия, которую не отменяет тактика «перевода на другую работу» некоторых персон (моих друзей) из администрации.

Для осуществления «строительства по-черному» альянсу, его соблазняющему дискурсу, необходим анонимный массив потребителей «жилья» - потенциальные «обманутые дольщики». Цепь питания выглядит так: жулье – жилье - жильцы.

Последнее звено в этой коммерческой пирамиде страдательное.

Вчера я побывал на собрании дольщиков и кредиторов, обманутых директором ООО «Уренгойгазинвестстрой» Валерием Пантелеевым на общую сумму более 100 млн. рублей.

Собрание вел конкурсный управляющий из Ростова Иосипчук Владимир Анатольевич, который отчитался о процессуальных действиях в отношении собственности предприятия – банкрота ООО «Уренгойгазинвестстрой».

Утомлять читателя судебно-правовым сюжетом я не буду, поскольку арбитражные разборки сопровождаются конкретными правонарушениями со стороны мошенника. Он (ему), не смотря на запрет суда «осуществлять регистрационные действия», продолжает (продолжают ему) производить перерегистрацию объектов, чтобы уйти от ответственности. «Черный строитель» затягивает судебное разбирательство, заявляя отводы судье, затем судье, рассматривающему заявление об отводе. Краснодарский арбитражный суд вынужден был прибегнуть к консилиуму, поскольку впервые столкнулся со случаем «двойного отвода».

А история организованного противодействия аудиторам из Ростова, которых командировал конкурсный управляющий, с угрозами: Вы знаете, какой город Анапа? – весьма показательна.

Я задаю вопрос администрации города, губернатору Края:

- Вы знаете, какой город Анапа?

Думаю, знаете.

Валерий , 29 Декабря 2012
Якимов - отец русской демократии..)) Что из себя представлял КС до Якимова? - аморфная неорганизованная туса людей с, часто противоположными, взглядами.. Кто сделал КС работоспособным и активным коллективом? Якимов! Его выверенные, точные формулировки в разговоре и письмах, его точные действия сплотили и подвигнули КС на практическую деятельность, а не на просиживание и трату времени на разных совещаниях, как это было раньше...тонкий психолог - он находит именно те слова, что делают из уравновешенных людей политических бойцов...))
Кузнецов Анатолий , 28 Декабря 2012

Анапа строится по-черному

Мы не раз обращались к теме строительства в Анапе, описывая ее на основе доступной информации. Знакомые «застройщики» отказались предоставить инсайдерское описание под предлогом – «лучше не лезть».

Но у меня образовалась целая группа «обманутых дольщиков» Анапы, увидевших во мне целое «коллекторское агентство», способное прищемить яйца кидалам - застройщикам.

Тему глазами несчастных я знаю хорошо. Одну из прежних публикаций приведу ниже, тем более, что на прошлой неделе состоялся очередной суд, где ответчиком был наш герой. Суд закончился…ничем, а точнее – победой недобросовестного застройщика.

Прочитайте, а ниже – история перехода строительной отрасли Анапы в черный сектор экономики:

1. Бжецев Пшимаф Бязрукович - типичный или характерный застройщик Анапы?

Строительная сфера Анапы в общем контексте закрытой рентной экономики города выглядит, все-таки, самой публичной ее (этой экономики) частью.

Поскольку ее конечный продукт предлагается на рынке жилья, желающим улучшить бытовые условия или мечтающим поселиться в замечательном городе на берегу моря.

Что в этой "церкви все не так", мне стало понятно за полгода пребывания в статусе такого покупателя. Десятки риэлтерских кантор, десятки застройщиков разного калибра. Большинство тех и других имеют внешний вид жуликоватых особей, скрывающих значительную часть необходимой потребителю информации.

К достойным из этой когорты предпринимателей я не раз обращался с просьбой написать «типологию застройщиков», раскрыть схему вторичного бизнеса – продаж объектов недвижимости. Никто из них не решился этого сделать пока, но в приватных беседах я получил много информации, которую некогда систематизировать в мало мальски концептуальный текст.

Но тут случился повод.

На встрече в «Родине» оказалась группа «обманутых дольщиков», которых матросил во время избирательной кампании местный лидер партии СР, чтобы решить проблемы своего трудоустройства в системе ЖКХ города. Но сам факт, что «политик» выбрал такой электоральный сегмент, доказывает (без специальных подсчетов) достаточную численность такой социальной группы.

Сегодня ко мне приехала неформальный лидер группы С. Елена Ивановна с чемоданом документов.

С документами любого характера я работаю быстрее и эффективнее Ельцина Б.Н., поскольку вижу в каждом листке, прежде всего текст для вивисекции.

Но начали мы со звонка застройщику с красивым (и говорящим) набором из фамилии, имени и отчества. Вначале – в соединении с названием фирмы «Еврострой» - мне показалось, что поляк приехал учить Юг России цивилизованному строительному бизнесу. Бжецев Пшимаф Бязрукович! Удивило только отчество «Бязрукович». Как, думаю, с таким словом хорошо и честно строить затруднительно.

Наш герой говорил со мной бодрым голосом. Дескать, все у Елены Ивановны в шоколаде: договор на руках, стройка идет. Замечу – 6 лет!

Пытался поучать меня, с чего/кого надо начать описывать строительную сферу, но быстро поутих и на встречу не приехал.

На месте мы обнаружили совершенно мертвый объект. В каких-то пристройках живут (живет) семья таких же ожидающих окончания строительства, видимо, нашедших особый подход к кидале.

Рядом заселенный дом (точно, строил бязрукович, без намека на отчество) с хитро-мудрым ТСЖ, которое по объяснением пострадавших занимается вторично-десятеричными поборами с пострадавших.

Рассказам я поверил окончательно, когда увидел это ТСЖ персонально. Внешне – чистая Мурка при Урке.

Из документов я отобрал:

1. Постановление о признании потерпевшими (СО ОМВД, от 20.01.2012 г.)

2. Ответ Елене Ивановне из Министерства регионального развития (от 29. 12. 2011 г.) с полной поддержкой ее (и группы) гражданской активности…

3. Решение городского суда (от 11. 07. 2011 г), которое обязывает Бязруковича закончить строительство (когда-нибудь).

4. Информацию заместителя главы господина Харитонова, что в администрации создана комиссия для решения этого вопроса. Да, вот только (якобы) дольщики никак не придут со своими жалобами.

5. Заявление на имя Евсиковой Т.И от семьи Карпенко о перепродаже Застройщиком принадлежащей им квартиры.

У застройщика, между тем, все в шоколаде. В прошлом году построил гостиницу в городе, в Сукко тоже (для дочери – со слов осведомленных в строительных телодвижениях Бжецева).

Надо сказать, способ получения инвестиций местным строителем не является для РФ ноу-хау. Обманутых инвесторов таких дельцов прибавляется во всех регионах.

И решить вопрос (допустим, обязать продать гостиницу для погашения долгов) может только местная власть.

Иначе, как не старайся, продвигается естественным путем совсем нежелательный брендик города на рынке туристических услуг Края и страны.

2. Строительная история Анапы.

Еще 6-7 лет назад в Анапе существовало до 50-и строительных фирм разного калибра, работающих в рамках «советской» профессиональной парадигмы – с соблюдением технологических и социальных стандартов. Местные компании выступали ген- и суб- подрядчиками, обеспечивая занятость 10 – 12 тысяч жителей района.

Сегодня практически все они вытеснены со строительного рынка, а штатные сотрудники различных специальностей вынужденно перешли в разряд «шабаев – гастарбайтеров» новых агентов строительства Анапы.

Первый удар по городской строительной сфере был нанесен при «хорошем мэре» Пахомове. Кампания, назовем ее - «Анапская плитка», обустроившая город осуществлялась почему-то варягами - Ростовским подрядчиком и исполнителями. Даже плитку везли из Ростова, а не Новороссийска, увеличивая себестоимость работ.

Как я понял, эта мини-собяниская акция стала своего рода пилотным проектом перевода строительной сферы города под эгиду «коррупционных интересов» зарождающегося альянса «бизнес – власть».

Очевидно, такому альянсу выгоднее было иметь дело с генподрядчиками со стороны. Сегодня рынок распределен между Краснодарскими, Московскими и Питерскими генподрядчиками, которые работают практически «налом», привлекая дешевую рабочую силу (шабаев и гастарбайтеров) без налоговых и социальных выплат.

Второй черный слой городской застройки образовали новые агенты, исповедующие «непрофессиональной строительство» - работу с грубейшими технологическим нарушениями.

Третий слой – массовый заполнила масса «частных» застройщиков, работающих «кто во что горазд».

Перевод строительства из прозрачного в черный сектор экономики ускорялся по мере повышения цен на землю и усиления конкуренции на строительном рынке.

Строительство по-черному стало «дойной коровой» для множества структур: от ФМС… до Суда.

Анатолий Кузнецов

22 Августа 2012

Кузнецов Анатолий , 28 Декабря 2012

Анапа. Хитросделанность строительного бизнеса.

Анапа строится по-черному

Жулье у моря или застройщики Анапы

«Обманутые дольщики» пригласили меня на судебное заседание, назначенное на 10.00 20-го августа 2012. Дело – уголовное. Судья Ковальчук П.М. Обвиняемый, практически «подсудимый» в терминологии судопроизводства по УК РФ ст.159, ч.4. Мошенничество.

Заседание без объяснений было перенесено на 14.00

Своей версии переноса заседания у меня нет, но, прочитав «жалобу» потерпевших «на действия судьи Анапского городского суда», направленную его Председателю и Председателю Краевого суда, а также в Квалификационную комиссию судей Краснодарского края по результатам прошлого заседания.

Несколько цитат из документа:

«судебное заседание было назначено на 14 – е августа 2012 года в 10 часов 30 минут. В судебный процесс явилось более 50 потерпевших, в то время…. 20 посадочных мест.

….судебный процесс начался с опозданием на 30 мин. …..потерпевшие стали просить дополнительные стулья, на что судья предложил сесть на пол!!!! При этом еще сказал: «Если хотите, можете сесть на пол, можете лечь - мне все равно».

Как мне рассказали пострадавшие сегодня, одна женщина – инвалид действительно буквально лежала на полу.

Дальше читать «жалобу» еще интереснее:

«При этом совершенно другое отношение у судьи к подсудимому – Бжецеву П.Б. Ему было разрешено не вставать, даже когда суд обращался к нему с вопросом».

«Когда потерпевшие стали жаловать на такое «правосудие», судья сказал, что он их здесь не держит….»

Объявленный до 14.30 перерыв затянулся до 15.30.

В перерыве мошенник-обвиняемый-подсудимый Бжецев П.Б. успел сказать одной из потерпевших: Вы – бараны, уселись на пол. Только это говорит о том, что вы ничего не добьетесь».

Понимаете тон? Видите уверенность мошенника?

Откуда эти уверенность и хамство?

Бжецеву известно, да и мы можем догадываться.

Посмотрите на выдержку из другого документа, на этот раз из «отписки» Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края за подписью «руководителя управления» Корниенко О.В. от 10.08. 2012 года:

«В целях оказания содействия участникам строительства….. В настоящее время, согласно информации администрации муниципального образования г.-к. Анапа, строительно – монтажные работы на объекте возобновлены».

Вам понятно, что никаких работ не ведется, никто их не возобновлял?

Идет весьма любопытный «уголовный процесс», когда никаких процессуальных действий – арестов, определений, ограничений на манипуляции с объектами судом наложено не было!

Мошенник перепродает (со слов потерпевших и их адвоката) квартиры по второму и третьему кругу через фирму дочери.

Мне сказали, что за время изнурительных тяжб умерли уже 6 обманутых дольщиков. Они, конечно, не оставили записок: «В моей смерти…», но с точки здравого смысла понятна причина их безвременной кончины.

Для хорошего адвоката это – повод подать заявление по «вновь открывшимся обстоятельствам» от имени родственников.

Меня интересует позиция администрации в этом и других аналогичных сюжетах (с другими застройщиками), ведь на заверения администрации Анапы ссылается и Корниенко.

Суд-то, понятно, у нас – независимый и «самый гуманный», как это следует из процитированной жалобы.

Когда же он (суд) будет справедливым?

Анатолий Кузнецов

Кузнецов Анатолий , 28 Декабря 2012

Анапская строительная рулетка

В начале июня был написан пост:

С чем надо бороться в Анапе? Изложенная здесь концепция города имела гипотетические очертания, но с тех пор прошло достаточно времени, чтобы разобраться в «городских режимах» Анапы, направлениях деятельности влиятельных альянсов и мировоззрения городских «заправил».

1. «Нехорошие квартиры», видимо, случайно почистили администрацию – кого-то посадили, кого-то побудили к увольнению, но означает ли это смену «управленческой матрицы»? Думаю, нет.

Мы писали: «основанием (и причиной) возникновения всего пучка местных проблем является сам подход, сама концепция освоения курорта, которая есть концепция всестороннего коммерческого «отжатия» природного ресурса территории.

Статус территории – курорт. Экономика курорта – статусная рента. На ней паразитирует и варварская застройка, и торговля, и гостинично – туристический бизнес. В санаторную сферу города скальпель нашего дискурс – анализа еще не проник, но я уверенно подозреваю и санатории в подмене предназначения чистой коммерцией. (Добавлю - в этом сезоне было несколько громких историй в санаториях Анапы, например «Россиянка», так что и без специального анализа ясно, каким «оздоровительным» потенциалом обладает санаторно-курортная сфера на самом деле).

…Поскольку в голимых коммерческих интересах признаваться стыдно - не принято, то абсолютно закрытая экономика города камуфлируется «ивэнт активностью» администрации, а главные коммерсанты территории – застройщики – впаривают некачественный, анти – архитектурный продукт – наивным любителям жить в комфортной географической зоне… В случае же доминирования чисто коммерческого освоения курортной территории отдыхательно – развлекательные объекты превратятся в абсолютный Детройт на берегу Черного моря.

В рамках указанной концепции мыслят и борцы с проблемами. Во всяком случае, я не слышал ни от кого из них (экологов выведем за скобки – у них своя фишка) о необходимости актуализировать историю, культуру Места с целью продвижения на рынке туризма. Не слышал об эстетизации и музеефикации территории, как самых трендовых мировых способов брендирования.

Как же делятся исповедники одного - коммерческого подхода к освоению курортной территории? Примерно так, как говорил Достоевский, глубокий исследователь «еврейского вопроса»: «Евреем надо родиться, а жидом можно стать». Ничего расового… просто отсылка к примеру с психоанализом.

Делятся они по политическому признаку. Иначе говоря, борются не с причинами, а с метастазами коммерческой опухоли на территории, используя партийные маркеры и избирательные кампании разного уровня для чисто «риторического решения» объективных проблем г.-к. Анапа. Население Анапы, его подавляющая часть также заточено на коммерческий успех: от просто "прожить" до "хорошо заработать".

И здесь возникает тень господина Байдикова. Какой человеческий продукт, человека, с каким мироотношением выпускают местные школы? Насколько местная антропология соотвествут ландшафту (Л. Гумилев)?

Какое место в мироотношении занимает природосбережение? Где экологичное отношение к месту обитания?

Помню, в молодости читал книгу африканского писателя «Целители». В авторском мире извечной борьбы добра со злом борются «Заправилы» и «Целители».

«Заправил» всегда больше и внешне они сильнее. Но это кажимость!

На стороне «Целителей» всегда абсолютный ресурс. Сама Природа.

Даже ценой принесения себя в жертву, ценой своей своего исчезновения она нанесет смертельный удар по «роллетизаторам» - лицемерным «жидам» отжимающим ее ради обогащения».

2. Не случайно «арбузной коркой», на которой поскользнулись чиновники администрации, стало городское строительство. Земля и строительство жилья являются основным «доходным местом» разветвленного альянса бизнесменов-застройщиков и всех органов исполнительной и представительной власти города. В этой МММ - пирамиде выигрывают все, кроме конечного потребителя – приобретателей квартир.

Отдав деньги по договорам «долевого участия» (или иным – совсем левым), размечтавшиеся дольщики не подозревают, как распределяются финансовые потоки по венам, артериям и капиллярам «строительного альянса». Их судьба не волнует как первую, принимающую деньги руку застройщика, так и последующих «помощников» в разрешении возникших проблем. Путь к пониманию того, что свои деньги они зарыли в момент подписания договора на участия в долевом строительстве - настоящий лабиринт из обращений, заявлений, комиссий, исков, судов, жалоб и бесконечных дублей перечисленных сюжетов.

Однако драматические сюжеты пострадавших вписаны в простой, на мой взгляд, изначальный сценарий городских заправлил.

Завязка сценария – разрешение на строительство. Разрешение бывает двух видов: настоящее разрешение, которых, по словам застройщика Антипина С.И. выдано с 2008 года всего – 31-а штука, и «разрешение» по умолчанию, когда самовольному строительству «контролирующие организации» не сопротивляются на старте. Это такая «анапская рулетка». Если минусовать от фактического количества строек 31 разрешение, то получается, что большинство застройщиков играют как раз в «анапскую рулетку».

За завязкой следует развитие строительных историй бизнесменов. Здесь важны «личные завязки» - индивидуальные ресурсы, которые зависят от места застройщика в альянсе. Решает ли он вопросы «по-простому» - деньгами или имеет тот или иной «административный ресурс», покровительство, «крышу».

Получается своеобразное соревнование бизнесменов, забег по плотному заминированному конкурентами строительному рынку Анапы. Сюрпризы поджидают застройщика ближе к развязке, которая называется «ввод в эксплуатацию». Если самовольный (в большинстве случаем, как видно из простой арифметики) застройщик сэкономил средства, переданные соинвесторами, по ходу строительства, то ему хватит «проплатить» ввод, если – не хватит, он проиграл в «анапскую рулетку».

Разговоры о том, что у администрации нет возможности отрегулировать строительный рынок и взаимоотношения его участников до печальной развязки – в пользу бедных. Но не в пользу бедных обманутых дольщиков.

Как на старте, так и на финише любого строительного сценария в городе стоит администрация. И все зависит от ее позиции.

3. Позитив от анапа-про или первый контур рейтинга застройщиков Анапы

Любой производитель, рекламируя свою продукцию «выкрикивает» (reclamare - «кричать») свое имя – название компании, в конечном счете, предлагает покупателю купить заложенную в товар репутацию. Американский инвестор-милли­ардер Уоррен Баффет сказал как-то своим менеджерам: «Если вы потеряете деньги компании, я отнесусь к этому с пониманием. Но не будет вам прощения, если вы потеряете ее репутацию».

Правда, нематериальные активы высоко ценятся пока «у них», а не у нас. Мы никак не отойдем от «особенностей национальной рыбалки»: Без труда не вынешь рыбку, не продашь, не на..бешь.

Ихнее «goodwill» - доброе имя нашим безинисумэнам кажется атрибутом лохов.

Применительно, по крайней мере, к строительной сфере Анапы такая оценка бесспорна.

Но фиксацией (констатацией) реальности не исчерпываются наши цели и отношение к городу. Мы хотим … «окупай Анапу» тотальным дизайном – улучшением качества всех аспектов жизни города.

Относительно строительного бизнеса эти намерения можно сформулировать как обращение к застройщикам Анапы: Если вы не заботитесь о своей репутации, то мы это сделаем «за вас» и для покупателей «жилья у моря».

К смыслам и ценностям призывать большинство застройщиков, как показывает строительная практика города, бесполезно.

Если «Мыслителя» Родена продавцы сантехники усадили на унитаз с «креативным» слоганом – «Толчок для мысли», то и строителям Шекспир не указ: «В суровый век сокровище храни, что чистой репутацией зовется. Все остальное временем сотрется».

Поэтому мы выделяем «репутацию» в качестве объекта городского управления, процессуально (динамично) фиксируя ее в имиджевом инструменте – «репутационном рейтинге» строительных компаний и застройщиков других организационных форм. «Динамичном» потому, что «двойку» можно исправить. Именно с этой целью будет сконструирован рейтинг – с целью управления качеством (в самом широком смысле) строительства. Если имидж – маску можно поменять, увлекая покупателя маркетинговыми приемами, то репутацию – лицо компании создается добросовестной историей на строительном рынке. Маска может скрывать лицо, а рейтинг призван сорвать маски – имиджевые маскировки.

Рейтинг застройщиков Анапы будет строиться на основании данных

Различных групп:

1. Публикации концепции деятельности компании и технологии продаж жилья. (готовит сама компания)

2. Оценок «нормативных групп», которые дают разрешения и контролируют деятельность строительных компаний в рамках законов РФ.

3. Оценок «функциональных групп», в которые входят сотрудники, поставщики, дистрибьюторы, сервисные организации, банки и проч.

4. Оценок «диффузных групп», активность которых по отношению к компании проявляется в моменты, касающиеся защиты прав человека. К диффузным группам причисляют журналистов, различные местные сообщества.

5. И, наконец, оценок «потребительских групп» - собственно соинвесторов строительства и собственников приобретенного у застройщика жилья.

Таким видится методологический фундамент репутации застройщика в качестве объекта городского управления.

Анатолий Кузнецов

Жулье у моря или застройщики Анапы

Анапа строится по-черному

конкретный темник Анапы - строительство.

Анапа. Хитросделанность строительного бизнеса.

Анапа. Доступ к телу Фемиды затруднен.

Анапа шокировала и «Киношок»

Пора Анапу под бульдозер. Застройщиков к вышке!

«Визьмим ту дуку (богача – А.К.) за чуб, за руку. Или снова об Антипине

Застройщик Анапы Бжецев Пантелей Мельникович

"Администрация намерена и далее содействовать гражданам"?

Бжецевы Пантелеи Мельниковичи плевали на людей и власть

Бжецев Пшимаф Бязрукович - типичный или характерный застройщик Анапы?

2 Октября 2012

Кузнецов Анатолий , 28 Декабря 2012

Рынок недвижимости Анапы и его субъекты. ч. 1

1. Посмотрел, статья Анапа продается! написана 27 марта! Это я такой умный был уже в то время? Вроде, и добавить нечего. Все на месте. Анапа строится и продается. Перепродается и снова строится.

Куда ты строишься, Анапа? Чем, кроме моря на износе, ты хочешь соблазнить наивных переселенцев? Молчит Анапа. Не дает ответа…

Пройдусь - ка я Гоголем по своему старому тексту и рынку недвижимости Анапы, ведь с марта месяца я изучил «темник строительства» местного, переговорил со множеством людей из этой сферы, узнал, как зачастую заканчивается «Анапская строительная рулетка» для дольщиков-инвесторов, вплотную подошел к составлению рейтинга застройщиков.

2. 27 –го марта написано: "Текст не о коррупции. Об этом - верхушечном (элитном) слое продаж недвижимости не сегодня. Правду ли говорят, что больше половины новостроек легализуется посредством судебных решений, не знаю, но в таком доме мы живем. Анапские трущобы под названием «жилые гаражи» также оставим «на потом».

Рассмотрим «город как недвижимость» в его низовом – бюджетном слое. Рынок недвижимости в городе-курорте весьма бодрый. Говорят, в месяц "юстиция" регистрирует до 1500 сделок. Если в городе работают более 140 риэлтерских контор и неучтенное количество частных маклеров, выходит около 10-и сделок на агентство. И за, так называемые, "информационные услуги" + юридическое сопровождение каждое агентство получает примерно 1 млн. в месяц? Только в рассматриваемом сегменте недвижимости."

Конец очередного года позволяет фиксировать кое-какие изменения на рынке недвижимости в Анапе. Девелопменская активность несколько возросла. В сегменте, так называемого, малоэтажного строительства появились новые компании. Осваиваются новые земельные массивы для коттеджных поселков. Частных застройщиков посчитать невозможно, но по косвенным признакам – активность этой строительной группы также несколько увеличилась. Заметным был и прирост индивидуального строительства на купленных в собственность участках.

В самом городе строительный бум заметнее. Город становится теснее, застройщики изобретательнее. Хитом строительства сезона можно считать новостройки «на углах» - пересечениях улиц. Сценарий не дешевый, но, когда узнаешь об авторе, то понимаешь, с каким ресурсом реализация его стало возможной. В целом же о многоэтажном строительстве в городе можно сказать – не строится, а лепится/тулится в самые неподходящие места без архитектурно – градостроительных ограничений.

В этом сегменте увеличивается конкурентное напряжение, предпринимаются попытки вытеснения соперников с рынка с использованием административно-силового ресурса. Эта же группа, помимо видимой «порчи» города, дает и увеличение издержек с болезненными социальными последствиями в виде «недостроя» - брошенных домов и толп обманутых дольщиков. Увеличилось и количество судебных разбирательств по искам обманутых к застройщикам-мошенникам.

С точки зрения управления городским хозяйством картина выглядит весьма странной. Строительный бум и количество выданных разрешений категорически не совпадает. Не знаю, насколько «генеральный план» может повлиять на принятую в городе строительную модель. У меня в этой связи нет никаких оптимистических ожиданий. «Шуры-муры» будут продолжаться, бизнес и чиновничество весьма изворотливы.

Но главная проблема, на мой взгляд, состоит в том, что строительные планы (в том числе, «Горгиппия») никак не связаны с содержательными замыслами развития территории. Последних просто нет. Есть активное строительство и «соблазняющий дискурс» - приезжайте жить к солнцу и морю.

По некоторым данным цены на недвижимость (в новостройках) возросли на 20%, другие утверждают, что все по-прежнему, просто произошло зонирование города – свои «золотые квадраты», где квадратный метр дороже.

Я же разделяю мнение тех аналитиков, что недвижимость в России завышена в цене вдвое, а в конъектурных местах (морское побережье в их числе) и того больше, тем более, что вопрос о качестве строительства в ажиотажных местах является острейшим.

Думаю, наш рейтинг застройщиков несколько поправит ситуцию, сделав ее более прозрачной.

3. 27-го марта написано: Как работают агентства недвижимости?

На первый взгляд, как везде. Но есть и местные нюансы. Нет единой базы данных, когда действует принцип "мой объект, твой клиент, гонорар напополам". Продавцы практически не заключают эксклюзивных договоров с конторами. И собственные базы, риелторы набирают из открытого доступа, например, на «Авито». Другой источник - рекомендации бывших клиентов. В этом есть преимущество - понять реальную картину, потому что об одном и том же объекте вам расскажут несколько агентов. Несколько раз в городе пытались создать нечто вроде ассоциации риелторов, но пока не получается. По разным причинам. Одной из них является то, что крупные застройщики имеют свои агентства недвижимости, что может, по мнению мелких, послужить "слиянию и поглощению". Пока услуги посредников на рынке недвижимости диковатые, как и большинство услуг в Анапе. Скоро этот бизнес будет отрегулирован сверху – станет лицензированным видом деятельности.

Дискурс анапских риэлторов.

Если коротко - "лучше только в раю". Поскольку агентами работают по большей части приезжие, то, показывая дома на территории, не могут сделать исторических экскурсов, а заточенные на продажу, не дадут характеристик поселения, где находится интересующий вас объект в смысле малой социологии: окружение, степень криминальности среды, качество школы, детсада рядом и проч.

Если это агент от застройщика, естественно, их объекты – «самые качественные» на рынке и находятся «в самых эксклюзивных местах». Сравнительных характеристик по вопросам соотношения «цена – качества» вы не дождетесь. Консультации из позиции оценщика тоже.

Паразитарная прослойка между продавцов и покупателям.

Известно, что риелторы делают деньги из воздуха. Мало кто из покупателей знает, что в конечную инстанцию - "юстицию" продавец может придти с договором купли-продажи, составленным юристом (или сами по образцу, взятому в интернете) за 3 т.р., миновать недешевую услугу. Говорят, что с 2012 года нотариус будет обязательным звеном, тогда покупателю придется платить дважды. Пока это - разговоры. Но в случае факта - риэлторам придется радикально пересмотреть содержание и качество своих услуг. Но, если покупатель оснащен техниками коммуникациями, то можно раскрутить агента на интересную - нужную вам информацию. Как правило, агенты приятные, терпеливые люди, естественные психологи.

Анапская строительная рулетка

Анапа шокировала и «Киношок»

Анапа. Хитросделанность строительного бизнеса.

Анапа. Доступ к телу Фемиды затруднен.

Жулье у моря или застройщики Анапы

Бжецев Пшимаф Бязрукович - типичный или характерный застройщик Анапы?

Городу срочно необходим Total Design!

Что можно сказать об Анапе в целом?

Продавай и властвуй

пишу об Антипине, а пока смотрите ролик

конкретный темник Анапы - строительство.

Пора Анапу под бульдозер. Застройщиков к вышке!

Анапе не хватает настоящей, здоровой ОПГ!

«Визьмим ту дуку (богача – А.К.) за чуб, за руку. Или снова об Антипине

Застройщик Анапы Бжецев Пантелей Мельникович

“Скоро города огромные наши души украдут”

Рейтинг застройщиков Анапы

Анапа строится по-черному

«И все это - разве не тайна?»

Анапа вне достоверности

Анапа: где достать план

Анапа. Urbi et orbi

СОБЛАЗН и ИСКУШЕНИЕ

Кому нужна такая Ницца?

Анапский Бум-Бум. (сериал. серия 1-я)

Что можно добавить к сказанному сегодня?

(ответ во 2-й части)

Рынок недвижимости Анапы и его субъекты. ч. 2

Анатолий Кузнецов

17 Ноября 2012

Кузнецов Анатолий , 28 Декабря 2012

Рынок недвижимости Анапы и его субъекты. ч. 2

Что можно добавить к сказанному сегодня?

(ответ во 2-й части)

Так заканчивается ч. 1 Рынок недвижимости Анапы и его субъекты. ч. 1

Продолжим

На рынке продаж недвижимости (в новостройках, вторичной, коммерческой и загородной) в Анапе работают более 100 агентств. По некоторым данным до 140, плюс частные риэлторы (маклеры), а также, возможно, и «черные» (последнее – слухи, не проверенные).

На самом деле, реально работающих компаний не более 25-30. Как это установить? Если агентство или индивидуальный риэлтор не имеют активности в интернете, информационно-рекламных изданиях, не предлагает свои объекты на досках объявлений («авито»), то компания «как бы» есть, «типа» работает, но понять «что» она продает, «кому» и «как» весьма затруднительно.

Неорганизованность риэлтерских услуг в Анапе, непрозрачность этого бизнеса является отчасти следствием стихийности городской строительной сферы, отчасти инерцией истории его становления – привычкой к «анапской культур-мультуре».

Но главным образом, заблуждением и непрофессионализмом основных игроков на рынке продаж, пусть это и обидно звучит для крупных, брендовых компаний Анапы.

Каковы признаки стихийной работы местных риэлторов?

Отсутствие ассоциации (лиги) риэлтерских компаний, устанавливающей единые правила оказания услуг, понятные продавцу и покупателю, гарантирующей ответственную работу посредников и возможность побудить недобросовестных коллег через третейский суд.

Показательно, что опрошенные нами руководители 15 агентств не дали ответов на вопросы о политике и концепции своей деятельности. Формула «мы оказываем помощь и юридические услуги» - ни о чем.

В цивилизованном мире и в полуцивилизованных городах России риэлтерские компании пользуются единой базой и работают по эксклюзивным договорам на полюсе продавца или покупателя, что позволяет в первом случае сэкономить деньги покупателя, а во втором получить максимальную прибыль для продавца.

Думаю, рейтинг риэлтерских компаний по аналогии с рейтингом застройщиков станет первичным управленческим инструментом для становления цивилизованного рынка строительства и продажи жилья в Анапе.

Напомню. Рейтинг застройщиков Анапы

Любой производитель, рекламируя свою продукцию «выкрикивает» (reclamare - «кричать») свое имя – название компании, в конечном счете, предлагает покупателю купить заложенную в товар репутацию. Американский инвестор-милли­ардер Уоррен Баффет сказал как-то своим менеджерам: «Если вы потеряете деньги компании, я отнесусь к этому с пониманием. Но не будет вам прощения, если вы потеряете ее репутацию».

Правда, нематериальные активы высоко ценятся пока «у них», а не у нас. Мы никак не отойдем от «особенностей национальной рыбалки»: Без труда не вынешь рыбку, не продашь, не на..бешь.

Ихнее «goodwill» - доброе имя нашим безинисумэнам кажется атрибутом лохов.

Применительно, по крайней мере, к строительной сфере Анапы такая оценка бесспорна.

Но фиксацией (констатацией) реальности не исчерпываются наши цели и отношение к городу. Мы хотим … «окупай Анапу» тотальным дизайном – улучшением качества всех аспектов жизни города.

Относительно строительного бизнеса эти намерения можно сформулировать как обращение к застройщикам Анапы: Если вы не заботитесь о своей репутации, то мы это сделаем «за вас» и для покупателей «жилья у моря».

К смыслам и ценностям призывать большинство застройщиков, как показывает строительная практика города, бесполезно.

Если «Мыслителя» Родена продавцы сантехники усадили на унитаз с «креативным» слоганом – «Толчок для мысли», то и строителям Шекспир не указ: «В суровый век сокровище храни, что чистой репутацией зовется. Все остальное временем сотрется».

Поэтому мы выделяем «репутацию» в качестве объекта городского управления, процессуально (динамично) фиксируя ее в имиджевом инструменте – «репутационном рейтинге» строительных компаний и застройщиков других организационных форм. «Динамичном» потому, что «двойку» можно исправить. Именно с этой целью будет сконструирован рейтинг – с целью управления качеством (в самом широком смысле) строительства. Если имидж – маску можно поменять, увлекая покупателя маркетинговыми приемами, то репутацию – лицо компании создается добросовестной историей на строительном рынке. Маска может скрывать лицо, а рейтинг призван сорвать маски – имиджевые маскировки.

Рейтинг застройщиков Анапы будет строиться на основании данных

Различных групп:

1. Публикации концепции деятельности компании и технологии продаж жилья. (готовит сама компания)

2. Оценок «нормативных групп», которые дают разрешения и контролируют деятельность строительных компаний в рамках законов РФ.

3. Оценок «функциональных групп», в которые входят сотрудники, поставщики, дистрибьюторы, сервисные организации, банки и проч.

4. Оценок «диффузных групп», активность которых по отношению к компании проявляется в моменты, касающиеся защиты прав человека. К диффузным группам причисляют журналистов, различные местные сообщества.

5. И, наконец, оценок «потребительских групп» - собственно соинвесторов строительства и собственников приобретенного у застройщика жилья.

Таким видится методологический фундамент репутации застройщика в качестве объекта городского управления.

Рассмотрим, какие «страдания» от стихии рынка продаж выпадают на долю покупателя, продавца и самих риэлторов.

Покупатель. Думая о себе, как свободном человеке с суммой на покупку, покупатель правильно понимает – продать трудно, а купить можно за секунду, предложений по его деньгам полно. Стало быть, он выбирает. Обратившись в десяток компаний недвижимости, покупатель считает, что за будущую комиссию для него забегаются, вывалив языки, 10 заинтересованных агентов. Особенный стимул агент получает, когда везет покупателя на просмотр и слушает переговоры пассажира с конкурентами. Ага – щаз.

На самом деле, покупатель «сотрудничает» с 10-ю незаинтересованных (не в гонораре) в нем помощников – консультантов. Если у агента хорошая база данных, то, сто пудов, он работает в интересах продавца, а не на «халявного» покупателя. Можно сказать, отношения личной заинтересованности не сложились. Покупатель, конечно, купит в итоге, «что понравилось – подошло», и, заплатив стандартную комиссию одному из агентов, не узнает сколько, на самом деле, денег он мог бы сэкономить.

Только вступив в отношения эксклюзивного договора, покупатель может рассказать о своей жизненной ситуации, поделиться реальными финансовыми обстоятельствами, сомнениями с агентом, как с партнером, консультантом и другом. Время и деньги, точно, будут сэкономлены.

Агент. Без эксклюзивного договора с покупателем или продавцом попадает в ситуацию «между двух стульев», вынужден содействовать «и нашим, и вашим». Продавец, если он в постоянных отношениях с агентством, справедливо полагает, что покупателя отожмут по полной программе. Агент, не желая упустить покупателя, вынужден лавировать в поисках компромисса или откровенно обманывать покупателя, изображая работу на его стороне. На самом деле, в ситуации таких неорганизованных отношений, агент работает на себя, становится циничным манипулятором, как покупателя, так и продавца. Таких агентов с видом говорливых пройдох можно встретить в агентствах любого города.

Получается, что профессиональных человечных риэлторов мы можем увидеть в американских фильмах или вспомнить контакты с агентами где-нибудь в Москве/Питере, а здесь все будет «абы как» или «как-нибудь»?

В ситуации дикой застройки и продаж без культурного регламента агентства ищут свои ниши и стили поведения на рынке. На фоне крупных (брендовых) агентств популярны услуги камерных компаний с ограниченным числом сотрудников (иногда – членов одной семьи), которые в качестве «семейного доктора» сопровождают своего клиента не только в регистрационную палату, но могут взяться за меблирование квартиры и последующую аренду, если покупатель приобрел ее в коммерческих целях. Подобные примеры индивидуального «захвата» рынка не единичны. Большинство опрошенных нами компаний в своих маркетинговых стратегиях исходят, можно сказать, из «чувства рентабельности» и оптимистического – «всем хватает». Для небольших (камерных – семейных) агентств одной сделки в неделю, покрупнее – от 3-х до 5-и. А в сезон и побольше.

Но, думаю, можно сформировать список компаний, которые понимают ценность цивилизованного рынка недвижимости в городе. Они и должны задать ему правила через «ассоциацию риэлторов» и рейтинг.

Продавец. (застройщик) На первый взгляд может показаться, что застройщик на рынке недвижимости является самым защищенным субъектом. Но это далеко не так вообще и в условиях «анапской строительной рулетки», в частности.

Я уже говорил, что количество строек в разы и порядки больше числа выданных разрешений. Это означает, что застройщики находятся в административно-финансовом обороте множества государственных контор. «Этому дала, этому дала»… А где взять, что раздавать? У конечного потребителя, конечно. Вот вам, и цена за метр квадратный и почему цены завышены.

Застройщик-то живет не квадратными метрами, а километрами. У большинства нет оборотных денег, поэтому надо соблазнить инвесторов разными схемами приобретения будущих квартир. Не думаю, что застройщики, которых прессуют обманутые дольщики, планировали для себя статус мошенников. Так получилось.

Большинство застройщиков (в малоэтажном секторе тоже) имеют свои «офисы продаж» или отделы недвижимости. Кроме повышения ликвидности объектов, такой отдел дает возможность застройщику изучать потребности, чувствовать изменения покупательских интересов.

В некоторых случаях для покупателя работа с агентством от застройщика нежелательна, если это не случай малоэтажного строительства. Здесь товар лицом. Правда, вас могут причесать, рассказывая про «идеальное место», которое не совсем такое.

Продавцы-застройщики также работают со всеми агентствами, опытным путем набивая желательных партнеров.

Заключение. Хаос строительного рынка позволяет сосуществование «на равных» добросовестных застройщиков и авантюристов. Риэлтерский бизнес позиционируется в качестве вторичного, зависимого от существующих строительных схем, поэтому принимает на себя часть «арапского строительного темника». А реальная субъектность компаний недвижимости (в случае создания гильдии) может проявиться в непросто добросовестном посредничестве между покупателем и продавцом, а в воспитании («окультуривании») этих субъектов рынка.

В формировании взыскательного покупателя и добросовестного продавца.

Анатолий Кузнецов

Рынок недвижимости Анапы и его субъекты. ч. 1

Выражаю благодарность за консультативную помощь в подготовке материала директору компании КапиталСтройГрупп ( http://capital-anapa.ru/) Евгению Громову

18 Ноября 2012

Аноним , 29 Декабря 2012
Про Г.Г. хорошо написал. Душевно.
воронцова , 5 Апреля 2013
спасибо, Анатолий Иванович !!! Достоверно, с юмором, и крик души на работу власти гАнапа и края. в аНАПЕ В 2006 ГОДУ БЫЛО 85 АГЕНСТВ НЕДВИЖИМОСТИ, а теперь --вдвое больше и продают квартиры мошенников застройщиков и продают,,,,, А власть жила и живет по басне Крылова И А ---" а васька слушает да ест " зачем работать ? Награбил, папортачил и на Майями как Евсикова, Посмотреть на Анапу проходя по улицам ,мурашки по телу ---где архитектура ,где снипы ? Так хочется чтобы эти застройки--- тяпы - ляпы, стена к стене в одночасье рухнули в преисподнюю вместе с муни- пуси образования властью,
Для загрузки изображений необходимо авторизоваться

Материалы категории
Город - урод Анапа

Архив материалов