Рынок недвижимости Анапы и его субъекты. ч. 1

 

1. Посмотрел, статья  Анапа продается!  написана 27 марта! Это я такой умный был уже в то время? Вроде, и добавить нечего. Все на месте. Анапа строится и продается. Перепродается и снова строится.

Куда ты строишься, Анапа? Чем, кроме моря на износе, ты хочешь соблазнить наивных переселенцев? Молчит Анапа. Не дает ответа…

Пройдусь - ка я Гоголем по своему старому тексту и рынку недвижимости Анапы, ведь с марта месяца я изучил «темник строительства» местного, переговорил со множеством людей из этой сферы, узнал, как зачастую заканчивается «Анапская строительная рулетка» для дольщиков-инвесторов, вплотную подошел к составлению рейтинга застройщиков.

2. 27 –го марта написано: "Текст не о коррупции. Об этом - верхушечном (элитном) слое продаж недвижимости не сегодня. Правду ли говорят, что больше половины новостроек легализуется посредством судебных решений, не знаю, но в таком доме мы живем. Анапские трущобы под названием «жилые гаражи» также оставим «на потом».

Рассмотрим «город как недвижимость» в его низовом – бюджетном слое. Рынок недвижимости в городе-курорте весьма бодрый. Говорят, в месяц "юстиция" регистрирует до 1500 сделок. Если в городе работают более 140 риэлтерских контор и неучтенное количество частных маклеров, выходит около 10-и сделок на агентство. И за, так называемые,  "информационные услуги"  + юридическое сопровождение  каждое агентство получает примерно 1 млн. в месяц? Только в рассматриваемом сегменте недвижимости."

 

Конец очередного года позволяет фиксировать кое-какие изменения на рынке недвижимости в Анапе. Девелопменская активность несколько возросла. В сегменте, так называемого,  малоэтажного строительства появились новые компании. Осваиваются новые земельные массивы для коттеджных поселков. Частных застройщиков посчитать невозможно, но по косвенным признакам – активность этой строительной группы также несколько увеличилась. Заметным был и прирост индивидуального строительства на купленных в собственность участках.

В самом городе строительный бум заметнее. Город становится теснее, застройщики изобретательнее. Хитом строительства сезона можно считать новостройки «на углах» - пересечениях улиц. Сценарий не дешевый, но, когда узнаешь об авторе, то понимаешь, с каким ресурсом реализация его стало возможной. В целом же о многоэтажном строительстве в городе можно сказать – не строится, а лепится/тулится в самые неподходящие места без архитектурно – градостроительных ограничений.

В этом сегменте увеличивается конкурентное напряжение, предпринимаются попытки вытеснения соперников с рынка с использованием административно-силового ресурса. Эта же группа, помимо видимой «порчи» города, дает и увеличение издержек с болезненными социальными последствиями в виде «недостроя» - брошенных домов и толп обманутых дольщиков. Увеличилось и количество судебных разбирательств по искам обманутых к застройщикам-мошенникам.

С точки зрения управления городским хозяйством картина выглядит весьма странной. Строительный бум и количество выданных разрешений категорически не совпадает. Не знаю, насколько «генеральный план» может повлиять на принятую в городе строительную модель. У меня в этой связи нет никаких оптимистических ожиданий. «Шуры-муры» будут продолжаться, бизнес и чиновничество весьма изворотливы.

Но главная проблема, на мой взгляд, состоит в том, что строительные планы (в том числе, «Горгиппия») никак не связаны с содержательными замыслами развития территории. Последних просто нет. Есть активное строительство и «соблазняющий дискурс» - приезжайте жить к солнцу и морю.

По некоторым данным цены на недвижимость (в новостройках) возросли на 20%, другие утверждают, что все по-прежнему, просто произошло зонирование  города – свои «золотые квадраты», где квадратный метр дороже.

Я же разделяю мнение тех аналитиков, что недвижимость в России завышена в цене вдвое, а в конъектурных местах (морское побережье в их числе) и того больше, тем более, что вопрос о качестве строительства в ажиотажных местах является острейшим.

Думаю, наш рейтинг застройщиков несколько поправит ситуцию, сделав ее более прозрачной.

3. 27-го марта написано: Как работают агентства недвижимости?

На первый взгляд, как везде. Но есть и местные нюансы. Нет единой базы данных, когда действует принцип "мой объект, твой клиент, гонорар напополам". Продавцы практически не заключают эксклюзивных договоров с конторами. И  собственные базы, риелторы набирают из открытого доступа, например, на «Авито». Другой источник - рекомендации бывших клиентов. В этом есть преимущество - понять реальную картину, потому что об одном и том же объекте вам расскажут несколько агентов. Несколько раз в городе пытались создать нечто вроде ассоциации риелторов, но пока не получается. По разным причинам. Одной из них является то, что крупные застройщики имеют свои агентства недвижимости, что может, по мнению мелких, послужить "слиянию и поглощению". Пока услуги посредников на  рынке недвижимости  диковатые, как и большинство услуг в Анапе. Скоро этот бизнес будет отрегулирован сверху – станет лицензированным видом деятельности.

Дискурс анапских риэлторов.

Если коротко - "лучше только в раю". Поскольку агентами работают по большей части приезжие, то, показывая дома на территории,  не могут сделать исторических экскурсов, а заточенные на продажу,  не дадут характеристик поселения, где находится интересующий вас объект в смысле малой социологии: окружение, степень криминальности среды, качество школы, детсада рядом и проч.

Если это агент от застройщика, естественно, их объекты – «самые качественные» на рынке и находятся «в самых эксклюзивных местах». Сравнительных характеристик по вопросам соотношения «цена – качества» вы не дождетесь. Консультации из позиции оценщика тоже.

Паразитарная прослойка между продавцов и покупателям.

Известно, что риелторы делают деньги из воздуха. Мало кто из покупателей знает, что в конечную инстанцию - "юстицию" продавец может придти с  договором купли-продажи, составленным юристом (или сами по образцу, взятому в интернете) за 3 т.р., миновать недешевую услугу.  Говорят, что с 2012 года нотариус будет обязательным звеном, тогда покупателю придется платить дважды. Пока это - разговоры. Но в случае факта - риэлторам придется радикально пересмотреть содержание и качество своих услуг. Но, если покупатель оснащен техниками коммуникациями, то можно раскрутить агента на интересную - нужную вам информацию. Как правило, агенты приятные, терпеливые люди, естественные психологи.

Анапская строительная рулетка

Анапа шокировала и «Киношок»

Анапа. Хитросделанность строительного бизнеса.

Анапа. Доступ к телу Фемиды затруднен.

Жулье у моря или застройщики Анапы

Бжецев Пшимаф Бязрукович - типичный или характерный застройщик Анапы?

Городу срочно необходим Total Design!

Что можно сказать об Анапе в целом?

Продавай и властвуй

пишу об Антипине, а пока смотрите ролик

конкретный темник Анапы - строительство.

Пора Анапу под бульдозер. Застройщиков к вышке!

Анапе не хватает настоящей, здоровой ОПГ!

«Визьмим ту дуку (богача – А.К.) за чуб, за руку. Или снова об Антипине

Застройщик Анапы Бжецев Пантелей Мельникович

“Скоро города огромные наши души украдут

Рейтинг застройщиков Анапы

Анапа строится по-черному

«И все это - разве не тайна?»

Анапа вне достоверности

Анапа: где достать план

Анапа. Urbi et orbi

СОБЛАЗН и ИСКУШЕНИЕ

Кому нужна такая Ницца?

Анапский Бум-Бум. (сериал. серия 1-я)

Что можно добавить к сказанному сегодня?

(ответ во 2-й части)

Рынок недвижимости Анапы и его субъекты. ч. 2

Анатолий Кузнецов

17 Ноября 2012
Поделиться:

Комментарии

Фото. Типичная Анапа
Для загрузки изображений необходимо авторизоваться

Архив материалов