недвижимость переоценена вдвое

 

Мыльный пузырь квадратных метров

Россиянам предлагают вкладывать деньги в недвижимость, которая скоро обесценится

На российском рынке недвижимости растет «мыльный пузырь» - квадратные метры переоценены вдвое, предупреждают эксперты. Сейчас россияне активно инвестируют свободные деньги в недвижимость, и ее цена растет. Цены на строящееся жилье за последний год подскочили почти на 10% (правда, за предыдущий год они упали на столько же), и сейчас Россия по темпам роста цен на недвижимость, по подсчетам аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, вышла на четвертое место в мире в рейтинге из 54 стран. Но в случае кризиса, цены на недвижимость рухнут - это называется эффектом «лопнувшего мыльного пузыря». Что грозит не только обвалом строительного сектора экономики, но и потерей денег для многих россиян.

Недвижимость уже сейчас переоценена не менее чем в два раза, считают эксперты. При этом цены продолжают расти: в августе квадратный метр жилья в столице стоил 4 957 долларов, а в сентябре уже 5 014, свидетельствуют «Индикаторы рынка недвижимости». В итоге всего лишь за год стоимость московской квартиры выросла на 18%.

Завышенные цены на жилье связаны с монополизацией рынка и коррупцией. Стройматериалы и подключение к коммуникациям стоят застройщикам очень дорого из-за монополистов, также во всем строительном цикле присутствует «коррупционная рента». По оценкам экспертов, коррупция обходится покупателю недвижимости прибавкой в 10%-25% к стоимости.

Однако, как утверждают эксперты РИАН-Недвижимость, рынок жилья в Москве и ближнем Подмосковье уже много лет традиционно привлекает частных инвесторов: он отличается простотой и доступностью инвестиций, и не требует от граждан сложных расчетов и специальных знаний, которые необходимы, например, на рынке ценных бумаг. К тому же, вложения «в кирпич» являются весьма надежными – активы не могут сгореть, как в случае с игрой на бирже. При этом квадратные метры позволяют не только гарантированно сохранить капитал, но и приумножить. В домах от стадии котлована до окончания строительства квадратный метр может прибавить в стоимости до 50%, завлекают россиян участники рынка недвижимости.

При этом, как они утверждают, кризис даже благоприятствует для инвестиций в недвижимость: она может немного потерять в цене, но достаточно быстро отыграет позиции. Поэтому недвижимость остается самым надежным инструментом сбережения денежных средств.

«К сожалению, у нас больше нет инструментов для инвестиций, приносящих такую высокую прибыль и сохранение капитала. Такую высокую доходность не обеспечит ни один банковский вклад. Больше можно заработать, лишь играя на фондовом рынке, но такой инструмент для инвестирования всегда сопряжен с высокими рисками», - вторит им в интервью «Российской газете» директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимостиНИУ ВШЭ Вадим Засько.

Но ведь и неоправданно резкий рост цен на квадратные метры тоже очень рискован.

- Безусловно. Инвестиции в недвижимость гораздо рискованней, чем в бумаги фондового рынка, потому что в отличие от акций или облигаций это очень малоликвидный инструмент, - считаетуправляющий активами на фондовом рынке Юрий Чеботарев - На финансовом рынке есть такое понятие - актив, им могут быть акции, облигации или квартиры и дома. Одним из главных определяющих показателей при выборе актива для инвесторов является ликвидность, то есть, возможность быстро продать в случае снижения стоимости, причем, не очень много потеряв в цене. Так вот, квартиру в случае кризиса у вас быстро продать никак не получится. Пока вы будете искать покупателя на квартиру, и оформлять сделку – а это не один месяц, цены будут падать, и вы потеряете значительную часть ее стоимости.

«СП»: - Однако эксперты утверждают, что вложения в недвижимость - это абсолютно безопасные инвестиции, даже в случае кризиса. Может, быстро продавать их и не понадобится?

- Это абсолютно безопасные инвестиции только до тех пор, пока растет мировая цена на нефть. В России цена недвижимости крепко завязана с ценой нефти, потому что отечественный рынок жилья подпитывается нефтедолларами. Почему цены на недвижимость так сильно выросли, начиная с 2003 года? Потому что цены на нефть на мировом рынке постоянно росли, нефтедоллары поступали в Россию, и так как вкладывать их у нас особо некуда, то люди покупали недвижимость, повышая спрос и разогревая рынок. Потом в 2009 году цены на нефть обвалились, и следом посыпался рынок недвижимости, а затем и весь строительный сектор России. Застройщик стали банкротиться, встали стройки и появились обманутые дольщики. Правда, потом правительство поддержало строительный сектор и ипотечный рынок, но цены на недвижимость вернулись к прежним показателям только недавно.

«СП»: - В последнее время появился ряд статей в прессе, причем, даже в правительственных изданиях, фактически призывающих людей вкладываться в недвижимость. По словам экспертов, которые приводятся, вложения в строящиеся дома дают до 50% дохода…

- Это только цифры, и ничего они в реальности не дают. С точки зрения биржевого трейдера – это обычный «развод лохов». Даже если вы будете вкладываться в строящиеся дома, неизвестно что там будет на выходе, а учетом ожидающейся новой волны мирового кризиса, вообще неясно, будут ли они достроены. Вложения в недвижимость представляют интерес в основном для крупных финансовых фондов, но никак не для частных инвесторов. Например работающий в России фонд Fleming Family & Partners, объем активов под управлением которого превышает 20,5 млрд, вкладывает очень много денег в недвижимость, причем, начинает вкладываться в строительство с «нулевого цикла». Но даже они больше ориентированы не на жилую, а на коммерческую недвижимость, вложения в которую гораздо надежней. К тому же, их вложения застрахованы различными рыночными инструментами хеджирования, доступными лишь для профессионалов. А простому человеку там делать нечего.

«СП»: - Выходит, заманивая россиян высокими процентами дохода, такие эксперты и издания фактически подставляют их на деньги?

- Такие большие проценты связаны с равноценными рисками, то есть, в случае любого «форс-мажора» (не обязательно кризиса, а простого «долгостроя»), эти 50% будут начисто съедены издержками, и вложенные сбережения уйдут в минус. Особенно с учетом российской инфляции и девальвации рубля, которые в реальности гораздо выше официальных цифр.

«СП»: - Ну, а брать ипотечный кредит на покупку жилья сейчас выгодно?

- В этом случае проценты по ипотечному кредиту прибавляются к риску, а они в России запредельно высоки. Например, за границей квартиры тоже дорогие, но у них очень низкие проценты по ипотеке. К тому же, судя по моему личному опыту, у иностранцев есть такое правило: они берут ипотеку только в том случае, если их доход позволяет заплатить 60-70% стоимости жилья, тогда она не будет создавать чрезмерную нагрузку для семейного бюджета. А если вы не можете себе этого позволить, то попадете в кабалу к банкирам. В России же, судя по этим меркам, большая часть ипотечных кредитов – это кабала. Ипотеку у нас можно брать только в одном случае, если человеку просто негде жить, и нет другого варианта приобрести жилье.

«СП»: - Прошлый кризис был вызван обвалом рынка недвижимости в США, после чего рухнул американский фондовый рынок. А в России фондовый рынок может обвалиться вслед за недвижимостью?

- В США обвал фондового рынка был связан с тем, что на нем крутилось очень много ипотечных ценных бумаг, привязанных к стоимости залоговой недвижимости, у нас на рынке такого нет. Поэтому американского «пузыря» у нас на рынке не будет, но он тоже привязан к мировой цене нефти, как и стоимость квадратных метров, и в случае ее падения они рухнут вместе. А в такой ситуации, которая сейчас наблюдается в европейской и мировой экономике, цена нефти с высокой вероятностью будет падать.

«СП»: - Но ведь сейчас цены на нефть снова растут, не смотря на мрачные прогнозы экспертов?

- Первоначально кризис был «назначен» на сентябрь – об этом говорили практически все ведущие эксперты, но сейчас он «отложен» до ноября. Как сообщила британская Financial Times, со ссылкой на свои источники в финансовых кругах США, американские власти пришли к выводу, что кризис в сентябре станет самым большим риском для избирательной кампании президента Обамы. Поэтому они отправили своих официальных и неофициальных эмиссаров в Евросоюз, попросив европейцев отложить кризис. Отсюда и меры поддержки, которые осуществляет сейчас Европейский центробанк, а следом начнутся денежные вливания со стороны ФРС. Игроки рынка знают об этом, и потому снова покупают нефть, торопясь заработать и разогревая ее цену. Но эта цена чисто спекулятивная, и после президентских выборов в США она может рухнуть еще сильней, чем это было в начале лета.

«СП»: - Значит, сейчас россиянам не стоит рисковать своими деньгами, вкладываясь в строящиеся дома?

- Конечно не стоит, и та «реклама», которую публикуют некоторые издания, очень похожа на заказ со стороны застройщиков. Она рассчитана на то, чтобы народ вложил деньги в строящиеся дома, и таким образом фактически профинансировал строительство. Причем без гарантии что эти дома будут достроены, и застройщики не обанкротятся в случае кризиса. Или просто  исчезнут в неизвестном направлении, вместе с деньгами людей, которые пополнят широкие ряды российских «обманутых дольщиков».

Фото: Сергей Васильев/Коммерсантъ

 

 

http://svpressa.ru/economy/article/58556/

12 Сентября 2012
Поделиться:

Комментарии

Для загрузки изображений необходимо авторизоваться

Материалы категории
Pro krisis

Архив материалов