Как защитить дольщиков от «двойных продаж»?

 

Риск в квадрате

Защищая дольщиков, власти провоцируют рост цен на жилье

Только по официальным данным, не менее 50 тысяч российских семей можно отнести к категории обманутых дольщиков. Восемь лет назад масштаб проблемы вынудил Госдуму принять специальный закон № 214-ФЗ. Как показала практика, ситуацию он не исправил. Как и прежде, многие из тех, кто доверил деньги строительным компаниям, годами не могут вселиться в якобы купленные квартиры. При этом новые инициативы властей в защиту дольщиков, по мнению экспертов, приведут к резкому взлету цен на первичном рынке недвижимости.

Перечень поручений по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, в октябре нынешнего года утвердил Владимир Путин. В частности, правительству предлагается до 1 марта разработать механизмы обязательного страхования финансовых рисков при строительстве жилья. Одной из мер по защите покупателей квартир в новостройках может стать введение ответственности для банков, кредитующих строительство. По трехстороннему договору между застройщиком, банком и покупателем деньги за квартиру будут поступать не застройщику, а на депозит в банк. Доступ к нему строительная компания будет получать, когда оформит все документы для начала стройки.

Между тем, как высказался руководитель департамента недвижимости компании «ЦДС» Сергей Терентьев в интервью порталу «Бюллетень недвижимости», решение проблемы обманутых дольщиков путем запрета продаж жилья до завершения строительства приведет к катастрофическим последствиям для покупателей на первичном рынке. «Покупку на первичном рынке делает тот, кто не может себе позволить квартиру на вторичном. К тому же на рынке самоедорогое жилье – это новый сданный дом. Получается, что власти законодательно обяжут население приобретать квартиры по максимальной цене. И отсекут тем самым до 80 процентов покупателей», - сказал эксперт.

По его мнению, в целом власти могут решить предлагаемыми мерами проблему недостроя. Но в то же время от так называемых двойных продаж, когда на одну квартиру недобросовестные компании оформляют сразу два, а то и больше покупателей, стопроцентной гарантии всё равно не будет.

При этом цены на жильё в новостройках вырастут на 20-30 процентов.

Сегодня, к примеру, вложив деньги в строящийся дом в Московской области, можно сэкономить от нескольких сот тысяч до миллиона и более рублей. Кто-то из дольщиков таким образом просто зарабатывает деньги, но для большинства дольщиков вложения в строящуюся недвижимость – единственная возможность улучшить свои жилищные условия.

- Безусловно, опасения высказанные Сергеем Терентьевым во многом справедливы, - считаетПрезидент Московской Гильдии риэлторов, председатель правления управляющей компании «Бест Недвижимость» Григорий Полторак. - Но с другой стороны, наш рынок недвижимости может стать таким образом более цивилизованным. Сегодня наши граждане, вкладывая деньги в квартиры на стадии строительства, думают, что они их покупают. На самом деле, они несут риски, которые потом выражаются в том, что срок сдачи домов задерживается, а некоторые объекты не достраиваются, становятся долгостроями. Наши люди не хотят понимать этих рисков, как и того, что за риск надо платить.

Выход из этой ситуации только один – перестать продавать воздух, - продавать готовые объекты.

«СП»: - То есть, на ваш взгляд, предлагаемые меры по защите интересов дольщиков правильные?

- Здесь надо смотреть по каждому конкретному предложению.

Например, я против того, чтобы деньги дольщиков переводились при заключении договора на счета банков. В выгодной ситуации здесь окажутся только банкиры. Думаю, логичней было бы, если бы дольщики на определённом этапе, близком к завершению строительства, вносили аванс вразмере 10-15 процентов от стоимости квартиры, а остальное строители получали после сдачи объекта. Это нормальная практика, существующая во всём мире. При этом застройщик видит спрос на будущий объект недвижимости, подтвержденный этими самыми авансами дольщиков. В договоре можно прописать санкции, если покупатель отказывается от покупки квартиры. Например, можно из этого аванса взыскивать штрафы.

Соответственно, и застройщик будет иметь больше шансов получить банковский кредит. Он предъявляет банку список внесших аванс и банк понимает, что строящийся объект востребован на рынке. Стройка будет вестись на кредитные средства банка, и тогда защищенность дольщиков значительно повысится.

«СП»: - Но вместе с тем, многие, кто ещё как-то мог наскрести денег, чтобы улучшить свои жилищные условия, теперь вынуждены будут ютиться в старых квартирах…

- Я не думаю, что цены на квартиры в строящихся домах вырастут радикально. Процентов на 10 рост возможен. Но тут уж приходиться выбирать. Сегодня получается, что проблему дольщиков государство решает за счёт всех остальных налогоплательщиков. Сначала дольщики подписывают договор, где берут на себя риск и ответственность за некий бизнес-процесс. При том, что без всякого воровства и мошенничества со стороны строительных компаний, они могут потерять свои деньги. Например, городская администрация не смогла выполнить каких-то обязательств перед строителями, а тут ещё начался финансовый кризис… Застройщик обанкротился, наполовину построенный дом стоит годами, достраивать его никакая компания не берется. Дольщики начинают возмущаться – достройте, внесите деньги, иначе мы устроим голодовку. В результате государство достраивает эти проблемные объекты. Согласитесь, это не очень справедливо по отношению к тем, кто стоит в очередях на жильё.

«СП»: - Смогут ли предлагаемые меры защитить дольщиков от «двойных продаж»?

- Единственное, что сегодня делает хорошего 214 закон «О долевом строительстве» – как раз более менее защищает от этой проблемы. Больше он ни на что не годен. Договор долевого участия регистрируется в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Поэтому если уже регистрирующий орган не совершил каких-то ошибок или злоупотреблений, двойных продаж не будет в принципе. Это явление сегодня может иметь место, когда, например, строительная компания продавала жилплощадь, которую она должна по закону отдать городу. Но это технические моменты. Их можно решить на уровне самого ЕГРП. Большинство проблем возникает, когда у застройщика возникают финансовые сложности. Да ещё кто-то из дольщиков подает в суд на застройщика за нарушения договора. В итоге счета строительной компании арестовывают, стройка останавливается. Единственный правильный путь – отменить 214 закон, вообще запретив продажу недостроенного жилья.

Оптимистично смотрит на предлагаемые меры по уменьшению рисков дольщиковкоммерческий директор TEKTA GROUP Андрей Кугий.

- В основном, новые поправки отсекают застройщиков, которые стремились обойти ФЗ №214, используя альтернативные схемы оформления договоров. Их доля на рынке постоянно уменьшается и в последние годы составляла не больше 15 процентов. Это не самые известные застройщики и их проекты нельзя назвать определяющими для российского рынка. Кроме того, закон поставил барьер на пути компаний, которые пытались собрать деньги с потенциальных дольщиков, регистрируя жилищно-строительные кооперативы. По нашему мнению, все эти многочисленные поправки сделают рынок более прозрачным, уменьшат риски и позволят большему количеству покупателей без страха инвестировать свободные средства в покупку новостройки. Я не разделяю опасений, насчет того, что продажи на ранних стадиях прекратятся, скорее наоборот система гарантий позволит дольщикам гораздо спокойнее относиться к такой покупке, а также с сомнением отношусь к утверждениям в некоторых СМИ, что цены на новостройки резко вырастут.

 

- Сегодня, когда до конца не известно, какие будут приняты поправки, выводы делать рано. – Считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Тем не менее, некоторые предложения уже сейчас выглядят малоэффективными. К примеру, внедрение депозитной модели на Украине, когда деньги дольщиков передавались банкам, не привело к значительному снижению рисков. Я считаю категорически неверным это направление развития.

Есть новации, которые усложняют жизнь для застройщика, но при этом не снижают рисков для дольщиков. Это – предложения по банкам и предложения по некоему «коллективному страхованию» всех дольщиков, что ещё более нереальная законодательная инициатива. Это не приведет ни к чему хорошему. Но давайте все-таки дождемся того, что нам предложат к 1 марта.

«СП»: - Неизбежно ли удорожание квартир в новостройках при введении дополнительных мер по страхованию дольщиков?

- Я лично, как профессиональный участник рынка, готов заплатить на 20 процентов дороже, чтобы иметь гарантию, что моя семья не пополнит ряды тех 50 тысяч семей обманутых дольщиков, которые на сегодня, по сути, зарыли свои деньги в землю.

Число россиян, которые могут вкладывать деньги в новостройки, чтобы улучшить жилищные условия, у нас и сейчас невелико. С другой стороны, существуют люди, у которых есть средства, но которые не хотят ими рисковать, чтобы не остаться и без денег, и без квартиры. Новые поправки могут убедить их вложить свои сбережения в строительство.

«СП»: - Уменьшение притока денег дольщиков может осложнить деятельность застройщиков?

- Да, осложнит. Но, с учётом потенциальных кризисных проблем, я бы все-таки делал ставку на защиту дольщиков. Дело в том, что каждый финансовый кризис дает новую волну обманутых покупателей жилья, потому что застройщики изначально стараются переложить риски на тех рядовых граждан, которые фактически его инвестируют.

Алексей Верхоянцев

Фото: Александр Уткин/ РИА Новости

http://svpressa.ru/economy/article/61452/

 

3 Декабря 2012
Поделиться:

Комментарии

Для загрузки изображений необходимо авторизоваться

Материалы категории
Pro krisis

Архив материалов