Олимпийская «понастройка»

После оглашения в 2007 году результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских игр-2014 в Сочи рынок жилой недвижимости в регионе кардинально изменился. Цены в некоторых категориях взлетели на 100–150%, в то же время желающих приобрести «золотые» метры на морском побережье заметно поубавилось. Сейчас на продажу выставлены тысячи квартир элитного и бизнес-сегмента, но покупателей интересуют квартиры в обычных панельных многоэтажках.

 

Элитное «наводнение»

Жилая недвижимость в Сочи стала ходовым товаром в начале 2000-х годов. Девелоперы привыкли к стабильно высокому спросу, а покупатели — к несколько завышенным, но приемлемым ценам. «Однако в 2007 году, после оглашения результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских игр в Сочи, цена квартир существенно выросла. От проекта к проекту цены взлетели от 25 до 150%. Такое повышение сильно ударило по продажам. Общее количество совершенных в 2008 году сделок купли-продажи было на 23,1% меньше значения предыдущего года. А потом случился кризис, и спрос упал еще сильнее», — рассказывает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.

Однако начиная с 2010 года заинтересованность покупателей и количество сделок начали расти, в первую очередь, конечно, за счет квартир и апартаментов экономкласса. «В сегменте бизнес- и элитного классов количество сделок пока остается существенно ниже докризисных показателей — на 45% ниже по сравнению с тем же показателем в 2007 году», — констатирует Володько. Однако именно на этот неликвидный сегмент сделали ставку сочинские застройщики. После завершения Олимпийских игр в 2014 году на рынок жилой и апартаментной недвижимости в Сочи выйдет колоссальный по меркам региона объем квартир, построенных специально под Олимпиаду.

6–15 млн руб. стоят самые востребованные у инвесторов квартиры

По подсчетам аналитиков консалтинговой компании Macon Realty Group, предложение составит порядка 15 тыс. квартир не слишком востребованного бизнес- и элитного сегментов, причем большую их часть составляют апартаменты, специфика которых мало подходит для семейного проживания. «При существующем раскладе последние квартиры в олимпийских объектах удастся продать только в 2024–2026 годах, а инвесторам данных проектов, понесшим значительные затраты для выполнения государственной программы подготовки к Играм, останется лишь зафиксировать убытки», — строит прогнозы эксперт.

 

Дефицитный «эконом»

Самым ходовым товаром на рынке недвижимости в Сочи по-прежнему остаются недорогие квартиры по 30–50 кв. м в обыкновенных панельных домах. На начало 2013 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м в таких квартирах составляла около 70 тыс. руб. «Высокий спрос обусловлен тем, что покупка таких квартир не требует колоссальных капитальных вложений, и это делает инвестиционный проект менее рискованным. Недорогое жилье всегда проще продать, к тому же нет ничего проще, чем перевести его в более дорогой сегмент недвижимости — для этого можно просто обратиться к услугам хорошего дизайнера, создать концепцию интерьера, не имеющего аналогов, сделать хороший авторский ремонт, что улучшит вид квартиры и повысит ее инвестиционную привлекательность. Как правило, от продажи такого улучшенного жилья можно выручить в 1,5–2 раза больше средств, чем пришлось вложить в его первичную покупку и улучшение, а это означает, что инвестор остается в большом плюсе», — рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

Такого же мнения придерживаются и аналитики Macon Realty Group, которые прогнозируют, что максимальный объем спроса придется на наиболее ликвидные квартиры стоимостью 6–15 млн руб. и ценой за 1 кв. м — порядка 30–140 тыс. руб. В этой категории находится порядка 30% квартир от всего предложения на рынке недвижимости Сочи, и именно этот сегмент эксперты называют дефицитным.

 

Питательная среда для мошенников

Как в любом курортном городе, в Сочи работает множество риелторов и маклеров, занимающихся недвижимостью. В условиях огромной стройки и подготовки Сочи к Олимпиаде здесь не обходится без мошеннических схем и действий. По данным Федеральной службы судебных приставов, с начала этого года в Сочи уже сравняли с землей около 400 незаконных строений из 811 объектов, находящихся в судебном производстве.

Испанские аналогии

Ситуацию в Сочи можно проанализировать в разрезе рынка недвижимости в Олимпийской деревне в Барселоне, где за два года до проведения Игр, в 1990 году, было построено чуть более 2 тыс. апартаментов и недвижимость поступала в распоряжение собственника только после завершения соревнований.

Апартаменты в Олимпийской деревне стали эксклюзивным предложением на рынке недвижимости Барселоны того периода, а их стоимость незначительно превышала среднее значение по городу. В 1990–1992 годах было продано около 60% всех апартаментов, в это время стоимость апартаментов в Олимпийской деревне не изменялась. Зато начиная с 1993 года количество сделок начало падать. Застройщик попытался поддержать падающий спрос снижением цен, но ожидаемого эффекта это не принесло — количество сделок продолжало снижаться. Тем не менее за шесть лет были реализованы фактически все апартаменты в Олимпийской деревне Барселоны. Сравните, 2 тыс. апартаментов в Барселоне и 15 тыс. квартир и апартаментов только бизнес- и элитного сегментов в Сочи.

«Сейчас существует множество способов мошенничества, схемы которого связаны со строительством новых жилых домов, оборотом земельных участков, отсутствием документов на жилые строения и объекты застройки, нарушением сроков и качества строительства и так далее. Людей просто кидают на деньги, выдавая расписки по предварительным договорам, не подтвержденным документами на объект (как минимум разрешением на строительство), и без регистрации в Росреестре. Помимо этого выявлено множество фактов подделки документов риелторами в целях фиктивного совершения сделки и получения денег от граждан», — рассказывает заместитель директора юридической группы «Яковлев и партнеры» Вероника Сальникова.

Эксперт сетует, что потребители часто не стремятся разобраться в юридических вопросах и не могут отличить самострой от легальной застройки. По приблизительным подсчетам, число семей, которые пополнили ряды обманутых дольщиков, превысило 30 тыс. Правда, когда власти ввели мораторий на строительство в Сочи, который действует с 31 декабря 2012 года и до окончания Олимпийских игр, и постоянный мониторинг строек, ситуация на рынке несколько улучшилась.

 

Спада не будет

Эксперты предупреждают, что снижения стоимости дорогих сочинских жилых метров в обозримой перспективе ожидать не стоит. «Даже снижение цен на апартаменты на треть не вызовет существенного прироста спроса, поскольку потенциал сделок в данном сегменте будет полностью реализован. А более серьезное снижение цен, способное расширить число потенциальных клиентов, невозможно из-за высоких затрат, ведь полная себестоимость составляет не менее 100–120 тыс. руб. за 1 кв. м», — отмечает Илья Володько.

Как показывает опыт прошлых Олимпиад в других странах, резкое понижение цен на недвижимость не приводило к всплеску спроса после Игр. Поэтому, по прогнозам аналитиков Macon Realty Group, в среднем цена квадратного метра будет расти на 7–10% в год. То есть, по сути, с учетом инфляции цена сохранится на нынешнем уровне. Это касается и малоликвидного элитного жилья, и квартир экономкласса, в котором со спросом по-прежнему будет полный порядок.

На этом фоне участники рынка недвижимости рекомендуют не тянуть с покупкой квартиры в Сочи, если в этом возникла потребность. Дешеветь жилье не будет, а краткосрочные всплески цен возможны — по прогнозам экспертов, если в нынешнем году и дальше цена квадратного метра на некоторое время зафиксируется, то в 2015 году она подскочит более чем на 15%.

http://mn.ru/friday/20130707/350679627.html

10 Июля 2013
Поделиться:

Комментарии

Аноним , 10 Июля 2013
в последнем абзаце - исключительно только брехня. цены на недвижку в сочи рухнут сразу после олимпиады. дебилов конечно много, но и оставшиеся понимают - жить на свалке (бывшей стройке) - опасно! уже не о комфорте даже речь. плюс кризис кредитования... Вобщем продавцам жилья в сочи - не позавидуешь. перспектива печальная и однозначная - обвал спроса и цен, отсутствие продаж.
Для загрузки изображений необходимо авторизоваться

Архив материалов